司長隨筆

以身試法 後果嚴重

上星期三，我到立法會就《2017年撥款條例草案》回應議員們早前提出的意見。除了簡報環球和本地經濟的最新情況，我也談到社會大眾非常關心的樓市問題。

增加土地供應以增加住宅供應，一直是政府確保樓市長遠健康發展的首要政策。在政府各個部門的努力下，在今年三月底，未來三至四年住宅潛在供應已升至96 000個單位的紀錄新高，比本屆政府上任時增加了50%。綜合各個來源，即包括政府賣地、鐵路物業發展項目、市區重建局項目及私人重建／發展項目等，這個財政年度的房屋土地潛在供應更可供興建約32 000個單位，遠高於18 000個單位的供應目標。

為防範樓市泡沫風險，政府於去年十一月初公布新一輪需求管理措施。新的15%住宅印花稅推出後，住宅物業交易量明顯下降，樓價升勢亦有所放緩。根據稅務局記錄，二○一六年十二月至二○一七年三月，須繳納雙倍從價印花稅或新住宅印花稅的住宅物業交易每月平均約500宗，較推出新措施前，即二○一六年九月至十一月，每月平均約2 400宗下跌約八成。而買家為香港永久性居民的住宅物業交易當中，94%個案的買家沒有在香港擁有任何住宅物業，可見新措施有助壓抑投資需求。

自新一輪措施公布後，市場信息卻顯示有本地投資者以「一約多伙」的形式購入住宅物業，利用豁免條文迴避新住宅印花稅。這些交易在二、三月份急升，不單與政府希望藉著新住宅印花稅減少投資需求的目標相違背，更令樓市氣氛轉趨熾熱，樓價升勢加快。為杜絕投資者通過「一約多伙」來迴避新的稅率，政府已收緊新住宅印花稅機制下為香港永久性居民提供的豁免安排。由四月十二日起，若有關買家以一份文書購入多於一個住宅物業，有關交易將不再獲豁免。

在有關豁免安排收緊後，市場又傳出有已擁有住宅物業的人士借用並無擁有住宅物業的其他香港永久性居民的名義來購買住宅物業，也即是俗稱的「借人頭」，並要求購買人簽訂信託書來保障其實質權益。我必須指出，按照現行機制，買家如欲申請根據較低的第2標準稅率繳稅，必須在向稅務局申請加蓋印花時提交法定聲明，並在聲明中確認他們在取得有關住宅物業時，是代表自己行事的。由於該聲明是根據《宣誓及聲明條例》作出，如買家故意作出虛假陳述，便會干犯《刑事罪行條例》下的相關刑事罪行，一經定罪可處監禁2年及罰款。早前，已有涉及丁屋發展和買賣的人士因作出虛假陳述而被判入獄。我已指示財經事務及庫務局以及稅務局須嚴加查證有關法定聲明，並按法例檢控涉嫌干犯相關罪行人士(包括教唆及串謀作出虛假聲明者)。

此外，根據《印花稅條例》，如稅務局事後發現買方的聲明不正確，則買方須補回應繳納稅款的差額（即按15%的新稅率與第2標準稅率計算的從價印花稅之間的差額），以及因逾期加蓋印花而招致的罰款(罰款額最高可為少繳印花稅稅款的10倍!)。另外，根據《印花稅條例》以欺詐手段意圖詐騙印花稅亦屬犯罪，違者可處第6級罰款(即100,000元)及監禁1年。

基於有關罪行的嚴重性，我在此提醒市民，「借人頭」或「借出人頭」以購入物業者，一經發現，除了要補回相差的印花稅及巨額的印花稅罰款外，還很有可能要負上刑責，被罰款和監禁，絕對不值得大家以身試法。

事實上，本港樓市的基本因素已起了根本的變化︰美國利率正常化持續，未來息口只會持續向上，加上過去數年的土地供應增加，未來一手樓宇的供應量(截至今年三月底的潛在供應96 000個單位，其中有近20 000個單位隨時可供出售/預售)與落成量(未來五年平均每年20 000個單位，比之前五年平均數增加67%)，均會較過去幾年大幅增加。因此，過去幾年住宅供求偏緊的情況，不會重現，樓市面對的風險正在加大，市民在作出置業決定前，必須小心衡量各樣潛在風險，特別是利息變化對供款能力的影響，量力而為。

2017年4月30日