司長隨筆

私人住宅樓市

房屋和樓市一直是市民最關心的課題，我想借這篇網誌，全面地和大家分享一些相關的數據和觀察。

土地供應
2011-12至2016-17這六個財政年度，私人土地供應可供興建約115 000個單位，比之前幾年大幅增加。在2017-18年度，首二季私人房屋土地供應合共可供興建約16 100個單位，已近今年度目標18 000個單位的九成，今年度供應超標不成疑問。

一手樓供應
在過去數年土地供應不斷增加下，未來一手樓宇的供應量也較過去幾年大幅增加，將扭轉近年住宅供求偏緊的情況。七月底的最新數字顯示，預計未來三至四年潛在的一手私人住宅供應量約為98 000個單位，是自2004年9月起每季公布有關數字以來的新高。98 000個單位包括約8 000個已落成但未出售的貨尾單位、61 000個建築中單位，以及可興建約29 000個單位的「熟地」項目。尤其值得注意的有兩點︰第一，在這98 000個單位中，有約20 000個單位隨時可供出售或預售，另有約20 000個符合申請預售樓花條件，發展商可隨時申請預售樓花同意書；第二，這98 000個單位並不包括已預售的一手樓單位，也即是說縱使在過去三年一手市場成交大增的情況下，未來一手樓的供應量仍然會不斷增加。

新增土地供應與一手樓吸納量
自從政府在2010年訂立每年私人房屋土地供應的目標至今，每年新增住宅土地可供應的單位數目均多於該年的一手樓成交量，合共多出約30 000個。

落成量與動工量
私樓的動工量和落成量也是重要的參考指標。在2012至2017上半年間，每季平均的動工單位數目達4 500個，比起2007年至2011年期間每季的2 600個，增加了超過七成。動工量上升，落成量亦自然相應增加。根據政府已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目估計，未來五年私人住宅單位的每年平均落成量約20 300個，比過去五年的每年平均落成量增加約七成。落成的樓宇會即時令巿場上的實質供應增加(因為業主會將原有物業或新購物業出售或出租)。根據過往經驗，一些大型住宅項目落成時，對區內樓宇的租售巿場均會帶來一定影響。

投機與投資需求
政府先後推出多輪需求管理措施，包括額外印花稅、買家印家稅、新的從價印花稅稅率，以及收緊有關「一約多伙」的豁免安排等，這些措施均成功打擊短期投機活動（近年有關交易佔住宅物業成交量平均不足1%)、遏抑外來需求(近年有關交易佔住宅物業成交量平均約2%)和減低投資需求(由高峰期的25%至30%下跌至近月約13%)，壓低上述需求有助讓新的供應給未有物業但欲置業的市民考慮。

樓價升幅
如果我們比較2017年六月和2008年高位的售價指數，會發現中小型單位(實用面積70平方米以下)售價的升幅為180%，而同期較大面積的D類住宅單位（實用面積100至159.9平方米)及E類住宅單位(實用面積160平方米或以上)的售價升幅分別只是76%和54%(見附圖)。與此同時，在未來三至四年98 000個潛在一手私人住宅單位中，估計約有七成是中小型單位。換言之，中小型單位的價格過去幾年已極大幅上升，但未來供應卻會大幅增加，有意購買「上車」盤的人士需予留意。

樓價指數的不足
大家不時在傳媒報導中見到個别屋苑的成交尺價「破頂」的消息。但請注意，現時大家普遍參考的樓價指數，均是滯後指數，而且只是反映二手巿場的樓價，並不反映一手巿場的樓價情況。此外，如果二手市場比較淡靜時，個別特殊因素或一些「極端」的高價成交個案，會影響到指數的升跌。而在一手市場方面，不少發展商在開售時都會提供形形式式的「優惠」、「折扣」、「回贈」或按揭的特別安排。因此市民在考慮二手樓價與一手樓在價單所列的樓價時，不能作簡單比較。

利率趨升
最後一點，就是宏觀經濟的形勢。美國上周五公布的新增職位數字和失業率均顯示該國經濟持續有所改善，雖然市場對2017年美國聯儲局是否如年初時估計再加息一次的推測莫衷一是，但利率正常化的方向不會改變，未來息口只會向上。加上美國聯儲局預期今年會開始縮減資產負債表，相關的不確定性隨時會影響國際資金流向，令環球金融市場及本地資產價格波動。在聯繫匯率制度下，隨着港美息差擴闊，港息最終都會跟隨美息走勢。過去數次美國利率踏入上升週期，本港樓價的升勢大致都會放緩、甚至由升轉跌。就以上一次美國加息周期(2004-2006年)為例，香港的利率上升不久後，本港的樓價便出現下調，大家要加倍留意有關風險。

現時的樓市處於歷史高位，而今年第一季的置業負擔比率(即按揭供款與私人家庭入息中位數比例)進一步惡化至66.1%的高水平，我希望上述的數據和分析，可以幫助市民對未來住宅供應的走勢和整體情況，有一個更全面和客觀的了解，知悉風險所在，量力而為。

2017年8月6日