司長隨筆

房屋政策新措施

兩天前，政府公布了六項房屋政策新措施，其中包括建議就空置的一手私人住宅單位徵收應課差餉租值兩倍的「額外差餉」(即坊間常稱的「空置稅」），以及修改「預售樓花同意方案」，規定發展商每次推售住宅單位的數目，均不能少於同意書上涵蓋單位總數的20%。

我相信大家最關心的，是這些措施能否令樓市降溫。正如行政長官在日前的記者會上提到，今次這套新措施的目標並非遏抑樓價。就「額外差餉」措施而言，它的目標是為了確保落成的房屋單位能夠及時、有效地送到市場，讓單位可以盡早讓市民購買或租用。

根據政府建議，一手私人住宅單位在獲發「佔用許可證」(俗稱「入伙紙」)後12個月內還未曾出售，而又有超過6個月並未作居住或出租用途，便會被視為空置單位，有關業主須繳付「額外差餉」，金額是應課差餉租值的兩倍。若以目前整體住宅租金回報率約為2.5%計算，「額外差餉」約相當於樓價5%左右。

自2013年2月政府宣布取消勾地機制、恢復全面主動賣地後，私營房屋土地供應持續增加，未來三至四年的一手住宅供應正不斷的上升，由2013年3月底的67,000個單位，累增至今年三月底的約96,000個單位，增加逾四成。

附表：已落成空置單位在數量及比例上均有上升趨勢。

然而，我們留意到一些已落成但仍未售出的一手樓單位，在數量上及佔潛在供應的比例上有上升的趨勢(見附表)。因此，我們希望透過「額外差餉」，減低發展商在單位落成後「不租不賣」的誘因，讓新落成的單位能有效地送到市場，供市民購買或租用。加上修改「預售樓花同意方案」，減少發展商以「唧牙膏」方式賣樓的空間，盡量促進市場的良性發展。

我留意到，坊間有意見認為一手空置單位數量上並不多，質疑「額外差餉」措施的效用。我希望指出，我們在考慮這項措施時，不能只着眼於目前已落成的一手空置單位，而必須考慮未來房屋落成的趨勢，以及發展商手上持有可以隨時出售的貨量。根據政府估計，過去五年(即2013至2017年)，住宅落成量是平均每年13,500個。未來五年落成量平均每年約21,000個，其中2020年及2021年的落成量更是自2005年以來的新高。此外，在四月底，發展商手上可隨時發售的單位達18,500個；除此以外，他們手上已符合申請「預售樓花同意書」資格的樓盤，合共可提供的單位達28,000個。有見及此，我們有必要採取前瞻性措施，促使這些供應能早日推出市場，確保政府增加私人住宅用地和房屋供應的努力，能取得確切和適時的實效。

社會上有聲音認為，計算空置的時間應由單位在獲發「合約完成證明書」(俗稱「滿意紙」)起計算，我們認為並不適當。「滿意紙」的目的是確保發展商能履行地契條款上列明的各項要求，例如包括政府在賣地時要求發展商提供的某類公共設施。不過，目前發展商向地政總署申請並獲發「預售樓花同意書」，並不需要取得「滿意紙」或「入伙紙」，也可以在樓宇落成前預售「樓花」。現時的安排是發展商在預計單位落成前30個月內可以隨時提出申請「預售樓花同意書」。此外，在單位落成及取得「入伙紙」後，發展商是可以將有關單位出租的。因此，是否取得「滿意紙」，根本不會妨礙發展商是否可以向市場出售或出租其住宅單位。

我必須指出，現時根據批地條款中的「建築規約」(Building Covenant) ，發展商須在指定期限內完工並取得「入伙紙」。一般而言，「建築規約」會根據項目的規模，規定發展商須在48至60個月內完工並取得「入伙紙」。若然發展商未能在期限內完工，須向地政總署申請延長期限。地政總署會根據實際情況審視，若批准延期，發展商亦須繳交補地價，補價金額按延遲年期遞增，由延遲一年須補交原地價2%遞增至第六年的32%。因此，發展商有誘因按時取得「入伙紙」，因此以它作為計算空置起點，能更確保「額外差餉」措施發揮應有的作用。

簡單而言，按我們現時的建議，發展商在獲得土地後須按規定年期完工並取得入伙紙，以及在入伙紙發出後一年內必須沽清所有單位或須把單位出租至少六個月(其後須按年再申報，並由政府核實)，否則便須繳交「額外差餉」，甚至補地價。這一整套安排，相信能更完善地確保政府供應的私人住宅用地，能夠按時完工、再按時出售或出租。

至於有意見認為「額外差餉」的措施應擴展至二手住宅物業，根據差餉物業估價署的數字，現時二手住宅單位的空置率只有百分之三點幾，因此我們認為目前毋須針對二手住宅物業提出「額外差餉」措施。

社會亦有聲音謂，新增的「額外差餉」會轉嫁到買家身上，增加市民負擔。正如我過去多次解釋，影響樓價的因素眾多，但最終仍然是取決於樓盤發售時市場上的供求關係。基本上，發展樓宇和持貨的成本跟將來出售的價錢並無必然的關係。我們過去也常常看到，即使一些地價或發展成本較低的樓盤，發展商在開售時也不會以「相宜」的價格發售，還是按照當時的市況釐訂售價。事實上，當年本港樓市下跌時，大家也曾見過發展商需要「割價」、即以低於成本價出售單位，以減輕損失。

再者，今次「額外差餉」和修訂預售樓花安排的做法，將進一步促進市場上的競爭，並增加發展商「惜售」成本，延遲開售的發展商若謂希望「轉嫁」額外成本，亦需要考慮日後面對市場逐步增加的競爭性和其他風險。

我希望強調，要真正解決房屋供應失衡問題，最根本的做法始終是透過各項短、中、長期措施增加房屋土地供應。我希望整體社會都能認清問題，拿出決心，一同合力解決香港面對的房屋問題。

2018年7月1日