司長隨筆

超前部署　擴大容量

房屋局上月底發表了最新的季度私人住宅一手市場供應資料，數據顯示未來三至四年的一手住宅供應有107,000個單位，當中包括已批出土地上可隨時動工興建的單位、已落成未售出單位，以及建築中未售出單位。有關數字繼續創紀錄新高，比上季的推算增加2,000個，也是連續兩季高於十萬個的水平。

過去十年，這個反映短中期潛在一手樓供應的數字由六萬多個單位逐步增加到現時的超過十萬個，然而期間住宅樓價持續上升至2021年下旬的歷史高位後才進入調整階段。如果在樓市上升周期中能有更多單位推出市場滿足需求，讓大家不必擔心供不應求而急於入市，樓市或可較穩定有序發展。供應，是調節價格的有力且關鍵手段。

經過多年的反覆討論，土地供應不足導致樓價高，並嚴重制約著本港的發展，已是社會共識。本屆特區政府正全力以赴，提速、提量、提效，以全方位增加土地供應。

從長遠宏觀角度而言，我們已鎖定了7,300公頃土地的供應來源，這超出了《香港2030+》報告預計2019至2048年間6,200公頃的土地需求。

不過，即使土地供應總量足夠，同樣重要的是供應的節奏能否應對市場的需求變化。特區政府需要有足量的土地儲備(特別是「熟地」)，才能因應不斷改變的市場情況，在不同階段都提供充足的土地及房屋供應，讓市場能較平穩有序發展。考慮到土地開發、平整、基建配套等需時，過程中亦可能遇上難以預見的狀況而有阻礙或延誤，因此土地供應來源必須多渠道、多樣化，以建立起充足的儲備，才談得上具備穩定供應的能力。

這是為什麼我們一直強調北部都會區的發展和交椅洲人工島的填海計劃都必須全速進行。在上述7,300公頃的土地總供應量中，超過一半 (54.6%) 是源自這兩大策略增長區。當中，北部都會區將提供逾3,000公頃土地；交椅洲人工島則提供1,000公頃土地。

這兩大策略增長區除了同樣是本港未來25年的重要土地供應來源，它們各有側重點，各自發揮著不同的策略目標。

北部都會區有助促成香港「南金融、北創科」的新產業布局，加速推進香港發展國際創科中心，有利新型工業化的發展，並有助與大灣區兄弟城市的合作和協同發展。我在去年公布的《財政預算案》已預留一千億元專款，冀加快推動北都的土地、房屋和交通基建發展項目的進程。發展局正加速推進成立「北部都會區統籌辦事處」，並會在年內提出具體發展計劃。「引進重點企業辦公室」亦正全速推動引進策略企業的工作，以配合北都的產業布局。政府將於短期內就區內旗艦項目「新田科技城」的發展方案和土地規劃展開諮詢，目標是於2024年就首批新田創科用地開展土地平整工程。此外，北都預計可提供逾50萬個新住宅單位，並為市民提供更多優質生活空間。可以說，北都的發展對本港整體經濟及社會發展，具有非常重要的戰略作用。

至於交椅洲人工島填海計劃，有三大重要定位 : 第一、它將成為一個主要住宅土地供應來源，提供約二十萬個住宅單位，可容納50至55萬人居住；第二、它將會發展為香港第三個核心商業區，提供合共約500萬平方米商業樓面；第三、它將連通港島、大嶼山、機場和港珠澳大橋口岸和新界西，以至將來通往深圳前海的鐵路，為市民提供更便捷暢達的交通網絡，便利市民出行，也有利經濟活動。當人工島發展全面成熟後，相關經濟活動預計可為香港帶來每年約2,000億元的增加值，相等於本地生產總值約7%。

可以說，這1,000公頃的「人工島」發展既關乎經濟民生，亦是為了構建更便捷的交通基建網絡，縮短市民出行、上下班和返學放學坐車的時間，方便工作、學習和生活。這項目填海得來的私人住宅和商業地皮，粗略估計可帶來7,500億元的賣地收入，單計土地收益已超出其建設成本。而當中尚未計及便捷交通推動沿綫和其他區域的發展和上段所述的經濟活動效益。此外，面對市區樓宇老化的情況，我們需要有更多鄰近市區的調遷空間以加快推動市區重建。

誠然，社會對這項目有不同意見，在剛完結的公眾諮詢中就收到近8,000份公眾意見，當中約六成支持項目。持不同意見的關注點包括工程進度及環境影響等。政府會充份考慮相關意見，並聚焦做好發展規劃。至於有意見關注整個項目對公共財政的影響，我想特別指出，這個項目具備很好的向市場集資條件，所需資金將有較大部分通過市場募集。事實上，不少企業或機構都認同這項目的發展潛力，相繼表達希望參與其中，當中亦有建議可透過不同形式的結構融資或公私型合作發展模式，讓項目融資可有更大彈性和更多選擇。此外，我們還可以發行兼具零售部分的債券，為項目融資的同時也讓市民分享穩健的投資回報。

填海是增加本港可供發展大型土地的有效途徑。事實上，香港受制於山多平地少的地理環境，填海一直是開拓發展用地的主要來源，本港近七成人口是居住在主要靠填海而來的新市鎮。不過，自回歸以來，本港填海速度大幅放緩，現時填海所得土地只佔本港土地面積的7%，遠低於新加坡的20%。土地供應持續不足影響深遠，香港人均居住面積中位數僅為170平方呎，比上海及新加坡少三分之一，也比深圳低四成。香港實在有迫切需要透過填海及其他土地開發，大幅增加土地供應。

總括而言，推展北都和交椅洲填海項目均有其必要性，不但能讓土地供應更多元，並能互補各個項目在發展過程中可能出現的時間落差。我們必須多管齊下、全力造地，才能加快讓市民「住好啲」和「住大啲」。

我們要經濟更蓬勃發展，增加經濟發展動能，就必須突破人才、人力和土地制約發展的瓶頸。唯有更好發展經濟及基礎建設，讓市民收入及居住環境進一步改善，才能回應市民對更美好生活的期盼。這是香港在新時代、邁入由治及興關鍵階段的重要實踐。

2023年5月14日