司長隨筆
按揭安排微調的考量
本港樓市近年受到息率持續上升及宏觀經濟疲弱等多項因素影響，自2021年9月開始下調，曾經從歷史高位回落約16%。踏入今年，隨著疫情過去，香港跟內地及國際恢復便捷的聯繫，經濟復蘇，樓市在今年首季顯著回穩。截至今年五月，整體樓價較2021年的歷史高峰回落了約12%；而今年上半年的每月平均住宅成交量，亦回復到疫情前五年平均值的約九成。
考慮到現時的樓市情況、本地經濟和外圍環境等一系列因素後，我們認為有空間修訂部分按揭貸款的宏觀審慎監管措施，目的是在不影響銀行體系所承受風險的同時，緩減市民購買首個自住物業和換樓的首期負擔。值得強調的是，這次調整旨在減輕首置和「換樓」市民的首期支出和按保費用，措施明確而聚焦。
至於壓抑炒賣及投資活動的「樓市需求管理措施」，就是坊間俗稱的「辣招」，沒有改變。我們必須優先滿足本地市民的自置居所需求。值得再次說明清楚的是，今次的微調不存在任何形式的「減辣前奏或變奏」，政府沒有所謂「減辣」的考慮。
在金管局修訂宏觀審慎監管措施後，最新的銀行按揭監管安排主要如下：
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修訂後監管要求 |
修訂後按保計劃 |
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樓價 (港元) |
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樓價 (港元) |
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| 自住住宅物業 |
1,500萬或以下 |
70% |
1,000萬或以下 |
90% |
| 1500萬以上−1,750萬以下 |
60%-70%
(貸款額上限1,050萬港元) |
1,000萬以上−1,125萬以下 |
80%-90%
（貸款額上限900萬港元） |
| 1,750萬−3,000萬 |
60% |
1,125萬−1,500萬 |
80% |
| 3,000萬以上−3,600萬以下 |
50%-60%
（貸款額上限1,800萬港元） |
1,500萬以上−1,715萬 |
70%-80%
（貸款額上限1,200萬港元） |
| 3,600萬或以上 |
50% |
1,715萬以上−3,000萬 |
70% |
| 非自住住宅物業 |
不論樓價 |
維持50%不變 |
不適用 |
不適用 |
| 非住宅物業 |
不論樓價 |
由50%提升至60% |
不適用 |
不適用 |
從用家的角度來看，這次微調按揭安排，讓市民在首置或換樓承造按揭時，實際需要繳付的首期負擔可略為減輕，其須購買按揭保險的部分亦略減，因而減低了市民須繳付的按保保險費開支。此外，按保公司亦會為首次置業自用人士提供「保費特惠」，就1,500萬元或以下的物業，豁免其按揭貸款首5%的保費。
一直以來，物業按揭貸款的政策目標是，確保銀行業有足夠韌性妥善管理金融風險，避免樓市熾熱時按揭市場出現過度槓桿。因此，我們一直密切監察物業市場、利率、資金流、內外圍經濟和金融環境的變化，按需要作出適當調整。
過去三年，我們先後就按揭貸款的措施作出的調整，主要是透過放寬按保計劃下可借的成數比例，例如讓首置人士在按保下可借達樓價的九成，樓價上限由原來的400萬元逐步提高至1,000萬元；透過按保借八成按揭的樓價上限則上調至1,200萬元。兩次調整，市場都反應正面，而住宅樓市亦未因此而出現較大波動。這些舉措都是希望讓「上車」的市民首期負擔小一些、可選擇的單位也從而多一些。
樓市的過度波動對經濟和社會都會帶來不利影響。從上文可見，關於按揭成數的宏觀審慎監管措施不是一成不變，但亦不是輕率而動，根本原則是在維護銀行體系風險可控的同時，兼顧市民置業自住的需要。
2023年7月7日
