前任财政司司长网志
也谈楼市
星期三（十月十三日），行政长官在《施政报告》中详细地论述了政府的房屋政策，又提出了一系列长、中、短期的房屋措施，涵盖了土地供应，资助置业等各范畴，务求住宅物业市场能够持续健康平稳发展，各项措施引起了城中热烘烘的讨论。许多市民和团体都各自发表了意见，我也想在这里谈一谈我的看法，跟大家讨论。
首先，谈楼市的现况。楼价在过去20个月已急升了47%，尽管这部分反映楼价在金融海啸期间大幅调整后的反弹，但这样的升幅也十分少见。现时大型单位（即100平方米或以上）的价格较1997年的高峰已超出9%，而中型单位（即70-99.9平方米）的价格亦只较历史高位低5%。
近几年住宅单位供应偏低，过去两年的落成量每年平均只有8 000个，是楼价急升的其中一个原因。另外，环球金融海啸后，多个经济体持续采取「量化宽松」政策，大量热钱流入香港，利率维持于极低水平，令楼市越加畅旺。但我们必须明白，目前的特殊环境终有一天会成过去，在利率低企时，楼价升得越高，当利率掉头回升时，楼价下调的压力也就越大，不仅增加供楼人士的负担，亦可能令他们的物业变成负资产。海外和本地经验都显示，楼价大上大落对社会和经济稳定都有极为负面的影响，因此我们必须当机立断，采取适当、适时、适度的措施，确保楼市健康平稳发展。
另外，楼价急升也令市民（特别是年青人）置业困难。由于收入增加的幅度追不上楼价的升幅，市民的置业供款负担由2008年第四季的32%飈升至2010年第二季的41%。一旦利率回升至较正常水平，这数字将进一步上升，并会越加接近20年的平均数53%。（读者可以试用本文末的「简易自助压力测试表」，测试利率变动对供款负担的影响）
运输及房屋局进行的公众谘询显示，大部分市民都希望政府提出方法，协助有需要人士置业，这也是今次行政长官《施政报告》的其中一个重点。
其实，我在今年2月、4月和8月，已循着四个方向推出了三轮措施稳定楼市，包括：第一，从土地供应着手，增加楼宇供应；第二，遏抑物业投机活动；第三，提高物业销售和成交价格的透明度；和第四，防止按揭信贷过度扩张。
我明白，住宅物业是许多市民一生中最重要的投资，因此我也尽量保持清晰而稳定的政策，以免引致楼市大上大落。目前共有84万住户居于自置的私人物业，相信他们绝不希望见到政府推出政策令他们一生中最重要的投资大幅贬值。故此我们采取了循序渐进的策略，每次推出措施之后，密切监察楼市状况，评估措施成效，再衡量是否需要推出进一步措施，务求令政策力度恰到好处。
这三轮措施已取得一定成效。过去大半年，发展商购置土地意欲增强，这个财政年度已有九块住宅地皮经公开拍卖售出；住宅单位的中期（未来三至四年）供应量已由去年年底估计的53 000个，上升至今年9月估计的61 000个。规划署亦选定了近30公顷工业、商业或其他用途的土地，可改划成住宅用地。
另外，银行已按照金管局有关的指引收紧按揭信贷的标准，每月新批出贷款的平均按揭成数，由去年的平均64.1%，下降至今年首8个月的61.1%。发展商在销售楼花时亦已跟随政府的指引。投机活动一般并不猖獗，2010年首9个月「摩货」占成交总数2.4%，比2009年的3.0% 及长期平均数3.5%都较低。
我在8月中推出新一轮楼市措施后，虽然楼市在9月已有些降温，成交量亦按月大幅回落近三成，但我仍会密切留意各央行的行动，因为一日充裕的流动性及超低利率的因素未出现变化，楼市泡沫风险只会有增无减。
我们持续推出稳定市场的措施，避免楼市大上大落，减少对经济、社会和民生的冲击。打个譬喻，大家坐热气球升上半空，开始时都会兴奋大叫。但当热气球升得太急太高时，心里就会慌张起来。不过，在这时候，我们不可以一下子让热气球急降；相反，逐点逐点，慢慢着陆，才是最安全的做法。
行政长官在《施政报告》中公布的进一步楼市措施，就是在这样的背景下产生出来的。我们分别从长、中、短期入手。长远来说，政府会致力于提供平稳的土地供应，令市场在未来十年可提供平均每年约20 000个住宅单位，满足市民的住屋需求。中期来说，与房协合作的「置安心资助房屋计划」已引发不少讨论，我们亦会针对一手中小型单位短缺，与市建局和港铁公司商讨，在其市区重建项目及西铁物业项目中，尽量多兴建中小型单位。在短期方面，我们建议限制楼宇「发水」面积，取消部分设施的宽免、同时着手研究立法规管一手楼宇销售事宜，防止不良销售手法影响市场透明度。
我和有关政策局的同事，会配合行政长官在《施政报告》中公布的楼市措施，并会努力管理好流动性，减低资金泛滥可能引致的过度借贷和资产价格上升问题，确保楼市平稳健康发展，以维持宏观经济的稳定性。而市民在决定是否置业时，则应该量力而为，小心衡量自己的供款能力及可以承受的风险。
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2010年10月17日
