前任财政司司长网志

应该出手就出手

我刚刚在星期五宣布了一系列有关防止楼市泡沫风险的措施。我期望这些措施能够达到预期的效果，让楼市可以平稳健康地发展。

我知道，楼市是一个十分敏感的课题，是涉及数以万计家庭的大事，绝对不可掉以轻心。由于我们现正处于一个异常的经济环境，在这个非常时期，我们更加需要果断地作出判断，在应该出手时就要出手，才可以防止资产泡沫风险恶化。

在过去两个星期，我和大家分享了一些宏观经济的看法，包括欧洲债务危机和美国推行「量化宽松」带来的风险。正如我过往强调，美国在十一月初推出第二轮的「量化宽松」与及由此而引起的连锁反应，包括一些经济体系的回应策略，将增加香港面对的资产泡沫风险。

受到外围环境刺激，加上过去几年住宅单位供应偏低，造成楼市出现异常升幅。随着美国落实「量化宽松」，市场预期资产价格上扬，楼市炽热气氛开始由豪宅蔓延至中下价楼宇。令我尤其不安的是，炒家利用市场异常亢奋的气氛，制造恐慌性购买的假象，企图在火上加油以图利。在今年头三季，持有十二个月或以下转售的成交个案数目，较去年同期增加了114%，一个三位数的增幅，可见炒风炽热渐成趋势，加深了泡沫风险。

复巢之下，岂有完卵？一旦资产泡沫爆破，无论对个人、家庭、社会都会带来极大的冲击，到时大家都难以置身事外。我们曾经经历资产泡沫爆破，当时对金融稳定和整体社会经济都带来重大的压力。所以，我们有需要积极防范，减低泡沫危机，在这个非常时期，推出防范未然的措施。

我早在今年二月发表财政预算案时，已经提出四个稳定楼市，减少泡沫风险的方向，它们分别是：1) 增加楼宇供应、2) 确保物业市场透明度、3) 防止按揭信贷扩张和4) 遏抑物业投机。

我们循着这四个方向，持续在今年四月和八月推出措施。行政长官更在十月发表施政报告时，宣布一系列长、中、短期的房屋措施。这些措施已经发挥一定的稳定作用，但随着环球经济情况变化，「量化宽松」加码和市场预期的变化，我们认为现在有推出更多措施的必要。

减低资产泡沫风险从来都不是一件简单的事。自从美国推出「量化宽松」以来，不同的经济体系因应本身的条件，推出各种措施，包括限制资金进出、向一年内转售楼宇征收税款、限制外汇衍生工具买卖和限制外国投资者的投资活动等等。我们曾经仔细研究不同经济体系的不同措施，当中有一部分有一定的参考作用。我认为，在决策过程中，我们一定要立足于市民福祉，当中要有所为，也应有所不为，不能照搬其他经济体系的做法。

先谈有所不为。正如我上星期在网志指出，香港是国际金融中心，一直奉行自由开放信念，我们不可以仿效资本管制，歧视外资的措施或改变我们现有的简单税务安排。有意见认为我们要改变联系汇率制度以抑制通胀和减低资产泡沫风险。我已经多次强调，联系汇率不是增加泡沫风险的主要原因，我们认为没有需要亦不会改变这个制度。

至于有所作为方面，我们过去已经推出一些措施，并已初见成效。今次集中在遏抑炒风和防止按揭信贷过度扩张两方面出手。一方面向短期内转售的楼宇征收「额外印花税」，税率分别是12至24个月内转售为5%、6至12个月则为10%、而6个月以下则为15%。另一方面，金融管理局会收紧按揭成数，800万至1200万及1200万元以上的物业按揭贷款成数上限，分别下调至6成及5成。

今次宣布的两项措施，是在非常时期的非常措施，这些行政性和立法性措施，主要是针对过分炽热的炒风而推出的因时制宜措施。为了防止泡沫风险，我们必须清晰地向社会传达两个讯息：第一；针对威胁社会经济稳定和金融稳定的短期炒卖活动，我们会毫不犹豫地加以遏抑；第二；为保持楼市健康平稳发展，我们会采取最有效的方法，遏抑过份炽热的炒卖，但不会防碍正常置业的活动。我认为，这是长远保障市场上真正用家和投资者的正确做法。

在过去两星期，我注意到社会上有不少揣测，部分舆论的评论，亦由指责政府坐视不理，转为要求政府不可落重药。这种朝三暮四的说法使我感到大惑不解。楼市是一个敏感的问题，当中涉及的利益很大，市民要小心分析，特别涉及个人重要投资时，更要保持清醒头脑，千万不要被逐利的炒家所惑。

在处理楼市泡沫风险时，我一直如履薄冰，一方面要平衡已置业人士的利益，另一方面亦要管理风险，同时不可因一时决定，影响香港的长远利益。更重要的，是要保障市民的福祉，要做到有所为，有所不为，应该出手时就要出手，才不会拖泥带水，延误时机。一直以来，社会上都有人质疑我们维持楼市平稳健康发展的决心，我可以毫不含糊地说，我们绝不会对影响社会经济和金融稳定的风险坐视不理，我们将会密切监察市场，在有需要时，再次推出适当的措施。

2010年11月21日