前任财政司司长网志

「反周期」的楼市措施

近年来，本港楼市节节上升，产生泡沫的风险与日俱增，情况令人关注。香港楼市的炽热与外围经济情况关系至为密切。

在欧美发达国家的宽松货币政策之下，流动资金充裕，利率持续超低，加上本地经济增长强劲，令本港的楼市异常的畅旺。现在香港的楼价已经超越一九九七年的历史高位，市民的置业负担比率，也在今年第一季升至约49%，只略低于过去二十年的51%长期平均数。假如现在的利率增加3%，回到一个比较正常的水平，负担比率将升至63%，这使我十分关注香港楼市的泡沫风险。

半山波老道地皮六月十日的拍卖结果，也清楚反映了市场的情况。虽然地皮的成交价没有创出新高，但以接近二万七千元的成交呎价计算，仍然是个非常瞩目的数字。

这再次反映出，目前的楼市环境极不寻常。这个情况，我们去年已经注意到，并一直循着四个方向作出应对，即增加土地供应、遏抑物业投机、确保物业市场透明度和防止按揭信贷过度扩张。这些措施有一定的成效，例如征收「额外印花税」后，投机活动明显冷却，今年首五个月的「摸货」较去年首十一个月锐减超过六成。

可是，楼市仍然继续受到其他因素推动而持续炽热。我们分析过现时情况，觉得形势确有风险，不得不立刻加大有关措施的力度。

最新的措施主要集中在两方面：在供应方面，我们增加土地供应，包括推出「限呎盘」。政府今年第二季(四月至六月)推出九幅住宅用地，已作招标和拍卖，提供约三千个单位。第三季（即七至九月）的卖地计划可以提供的单位总量远高于第一季，达六千个，其中属中小型单位，即五十平方米以下的，有差不多二千五百个，将有助于增加本港中小型单位的供应。

另一方面是加强银行体系的风险管理。金管局已经向银行发出新指引，要求银行采取多项措施以进一步提升按揭业务的风险管理和保障银行体系的稳定。这些措施，包括将所有价值一千万元至一千二百万元住宅物业的最高按揭成数下调至五成，并将七百万至一千万元物业的最高按揭成数调低至六成。至于七百万元以下单位的贷款，我们决定将最高成数维持在七成，确保「上车盘」不受影响。

此外，如果按揭贷款申请人的主要收入并非来自香港，贷款的最高成数，不论物业种类和价值，一律要再降低一成。

政府稳定楼市的决心是毋容置疑的。如有需要，我们会毫不犹疑进一步加大出招力度。

我们的政策是确保有需要的市民可以安居乐业。现时居住于政府资助房屋的住户，包括居屋和公屋，占全港整体的47%，居住在私人房屋的占53%。而在居于私人房屋的住户中，约七成为业主住户。而余下的住户，即约占全港整体16%的住户，应该是租住房屋。

我们的房屋政策是确保楼市健康及平稳发展，而我们推出稳定楼市的不少措施都属于「反周期」的宏观审慎措施。在楼市过热时，采取抑压性的措施，防止泡沫风险越吹越大，并减低泡沫爆破时对金融体系以至整体经济带来的打击。相反，一旦外来震荡出现，令致本地楼市和整体经济互相拖累，产生螺旋向下的恶性循环，我们也能因应情况，灵活调节这些宏观审慎措施的松紧，以确保宏观经济和金融体系的稳定性。

我们推出这些措施，不是希望一下子把楼市「打沉」。我们应该记得香港楼市曾经在大起之后大落，结果是大量市民被卷入负资产漩涡。这是市民、社会和政府都极不愿看到的。我们因此密切注意内外情况发展，要在适当时候推出适当的措施。

我注意到，社会上已有舆论认为，楼市下调的周期可能即将来临，担心我们出招太猛会造成硬着陆。老实说，在目前不寻常的环境之下，未来楼市的走势非常难预测，但可以确实的就是风险不停地增加。

我因此一再呼吁，市民作出置业决定时，务必小心衡量风险。第一，要留意外围形势对香港的资金流及利率可能造成的影响；第二，因应个人现在和未来的收入能力，量力而为，千万不可「去到尽」。

2011年6月19日