前任财政司司长网志

楼市近况

去年下半年，在外围形势不稳及本地银行数度调高按揭利率下，本港楼市出现整固，成交剧减，今年一月的楼价也由去年年中的高位累计回落约5%。

不过，自今年二月开始，股市回升，楼市气氛再度转活，早前累积的购买力被释放，带动成交及楼价上升。反映二月的成交，三月份送交土地注册处注册的住宅物业买卖合约总数按月急升接近两倍至11 360宗，整体楼价在二月亦回升约2%。

市场资讯显示，楼市的成交在过去个多月大致保持活跃，楼价亦继续上升，个别单位的成交呎价更创出新高。部分市场人士对于今年楼市表现的看法亦转趋乐观，有别于年初时一面倒的悲观。

宏观来说，本港的楼市正受两股不寻常的力量所影响。

一方面是超低利率及流动性充裕的环境。由于先进经济体会在未来一段时间会维持非常宽松的货币政策，低息环境其实并未出现根本性的改变。我担心在持续低息的环境下，楼市亢奋的情绪可能会再度出现。故此，我仍然高度关注楼市的泡沫风险。

事实上，楼价自2009年初起已累计上升74%，并较1997年的高位高出5%。市民的置业供款负担亦由2008年第四季32%的低位飈升至去年第四季的46%。在目前的低息环境下，这供款负担指数已相当高。若利率回升3%，这数字将上升至59%，远超1991至2010年50%的长期平均数。

另一方面则是外围经济的下行风险。在欧债危机的威胁下，环球宏观经济前景高度不明朗，令楼价更易出现大幅波动。一旦环球经济及金融市场再度恶化，楼市将无可避免地受到影响。楼市在去年下半年出现的整固，正好反映这一点。

面对这种不寻常的情况，我在此重申政府确保楼市平稳健康发展的决心，并会继续采用行之有效的措施，增加楼宇供应、遏抑物业投机、防止按揭信贷过度扩张和确保物业巿场的透明度，并适时按市场情况适当地调节力度。

正如我上月底在总结《2012年拨款条例草案》时指出，我们会继续采取长、中、短期的措施，持续供应土地，满足房屋用地的需求。反映政府在土地供应上的努力，未來數年住宅单位总供应量由2010年年底估计的59 000个，增加至去年年底估计的62 000个。香港金融管理局亦会继续密切留意按揭市场的情况，并因应最新发展采取适当的监管措施，维持银行体系的稳健。

我十分明白及理解许多市民，特别是年青的一代，担心楼价越升越高，忧虑现在不买，在未来会更难置业。行政长官已在去年的   《施政报告》宣布复建居屋及优化置安心计划，以协助中低收入家庭置业。当中位于青衣的置安心计划项目可提供1 000个中小型单位，将于今年第四季开始接受预租申请，并在2014年落成。

楼市大起大落，会为宏观经济及金融稳定带来极为负面的影响。不论是1997年香港楼市泡沫的爆破，或是2006年中美国楼市开始下滑导致次按危机的爆发，都引证这一点。故此，过去两年多，我们多次出招稳定楼市，包括推出「额外印花税」的非常措施，目标就是令楼市出现软着陆，以减低一旦外围环境逆转时，楼市所要面对的调整压力。从宏观经济和金融体系稳定性的角度出发，政府要确保楼市健康平稳发展，对社会民生都有裨益。

我们会密切监察市场的状况，维持对楼市的极度关注，有需要时我会毫不犹疑推出进一步的措施，防止楼市过热的情况重现。

我要藉此机会再次提醒市民，置业是市民一生中最重要的投资，在作出置业决定前，大家必须审慎，要量力而为，小心各种潜在的风险。市民不要迷信楼价只会上升，不会下跌，千万不要盲目跟风入市。

2012年4月8日