前任财政司司长网志

楼市面对冰与火

本港楼市目前正处于冰与火之间，风险与日俱增。

冰，是环球经济疲弱，外围不稳定的因素已累积到危险的水平。

最近，欧洲多国的政局发展，替欧债危机增添了不少不明朗的因素，对全球金融稳定构成重大的威胁。美国经济基本面脆弱，复苏势头能否持续仍是未知之数。尽管亚洲经济体基调相对较好，亦无可避免受到欧美不景气象所影响。事实上，近月的数据，包括出口及工业生产，都显示亚洲区内经济增长正在放缓。

香港作为高度外向型的经济体，自然难以独善其身。即使欧债情况不出现重大的逆转，香港经济今年料亦仅会以低速增长。我们预计，今年本地生产总值只会有1-3%的实质增长，低于过去十年的平均增幅。外围风险逐步升温，加上本地经济放缓，定必为金融及资产市场带来下行压力。近期股票市场出现动荡，正好证明这一点。

火，是低利率和流动资金充裕的环境。

即使环球与本地经济仍然面临严峻的挑战，但在低息环境长期持续、流动资金充裕的推动下，累积的购买力受到释放，刺激本地楼市成交自二月起大幅反弹。在三月送交土地注册处登记的住宅物业买卖合约共有11 400宗，是2010年十一月以来最高；在四月合约数目仍然高企于8 200 宗。

楼价自二月起急速回升。初步数据显示，今年四月的整体楼价较去年十二月累计上升8%，已超越去年六月高位4%，相比1997年的高峰更高出13%。

楼价在过去数年飊升，大大加重市民的供楼负担。今年第一季按揭供款与私人住宅住户入息中位数的比例，即是所谓置业购买力指标，已经达到46%。如果按揭利率回升至较正常的水平，该比例将会大幅超越50%的长期平均数。

在环球经济疲弱、不稳定性正累积的背景之下，近期楼市的急速反弹与宏观经济情况绝不匹配，情况并不健康。这次反弹适时提醒我们，一日低息及流动资金充裕的环境仍然存在，楼市很容易会再次出现不理性亢奋的情况。

我担心目前由于欧债形势恶劣，外围下行风险正在增大，欧美央行可能为了刺激经济，会进一步采取量化宽松措施，令全球流动性泛滥的因素加大，进一步增加亚洲资产泡沫的风险。一旦经济下滑或者息口掉头回升，本地楼市便会面对巨大的调整压力，对我们的经济和金融市场会造成极大的破坏。

楼市夹在冰与火之间，极有可能出现大上大落，对整体经济和金融稳定造成严重的冲击。事实上，受近期外围环境转差和环球股市出现调整所影响，楼市气氛在五月显著转淡，楼价亦缺乏明显方向，与过去数月的急速反弹形成强烈对比。地产发展商早前推出不少住宅单位发售，最近步伐亦有所放缓。楼市这种犹如｢坐过山车｣的情况，实在令我担忧。

为了确保樓市健康平稳发展，我们自2010年年初起循着四个方向推出一系列的措施，包括(一)透过增加土地供应以增加樓宇供应、(二)遏抑物业投机活动、(三)防止按揭信贷过度增长和(四)提高物业市场的透明度。各项政府措施已经取得显著的成效。

我想在此特别强调住宅供应的措施及成果。政府在过去两年推出各种短、中、长期的措施以增加土地及住宅供应。反映这些努力，中期住宅单位供应已由2009年九月估计的近期低位52 000个，急升至2012年三月底估计的64 000个。在今年的勾地表中，有位处于各区的大小用地共47幅，合共可兴建约13 500个单位。

在刚过去的星期五，我们亦宣布进一步增加住宅用地的供应，从根本处理住宅供求平衡的问题。政府在第二季已经以主动招标的方式，推出可以兴建1 400个住宅单位的土地，我们将增加第三季出售的土地，主动招标的土地加上西铁的住宅物业发展项目，合共将可以兴建不少于5 000个住宅单位。这对市场来说是一个明显的讯息，政府增加土地供应的决心是不容置疑的。

综合政府卖地计划、铁路物业发展项目、市区重建局的重建项目、修订土地契约／换地的项目及毋须修订土地契约／换地的私人重建项目，本财政年度总房屋用地供应估计可提供约30 000个私人住宅单位，有助确保楼市健康平稳发展。

就防止按揭信贷过度增长方面，金管局自2009年十月起四次推出楼市的逆周期审慎监管措施，收紧按揭成数与供款占入息比例的限制。今年第一季，新造按揭的平均按揭成数为56%，远低于2009年一至十月的64%。金管局会密切留意情况，如有需要，将会按一贯原则，在尽量不影响首次置业市民的前提下，推出适当的逆周期措施。

目前的经济及金融环境极不寻常，楼市的走势难测，但楼市的风险正与日俱增。楼市的发展往往涉及数以十万计家庭的福祉，影响极为深远。政府会时刻保持警惕，并密切留意市况。如有需要，我会毫不犹疑推出进一步的措施，以确保楼市健康平稳发展。

我亦藉此机会再次向市民呼吁，置业是市民一生中最重要的投资，在作出置业决定前，大家必须审慎，要量力而为，小心各种潜在的风险。

2012年5月27日