前任财政司司长网志

安老按揭

两星期前，由我担任董事局主席的香港按揭证券有限公司，宣布了三项优化安老按揭计划的措施，希望可以惠及更多长者，尤其是中产长者。

安老按揭（或称逆按揭reverse mortgage）在海外一些发达国家已经发展多年，不过由于华人社会的传统思想，以及风险较高，本港的金融机构过往并没有推出安老按揭这类产品。

按揭证券公司于2010年进行市场调查时，发现逾1,000名受访长者中，约44%赞成引入安老按揭，让拥有自置物业的长者多一个财务安排的选择。近四分之一人表示会考虑申请。因此，按揭证券公司决定牵头开发安老按揭产品，透过提供按揭保险，减轻银行和长者的风险，鼓励银行提供安老按揭贷款。

自去年7月按揭证券公司推出安老按揭计划以来，已经有6家银行提供此类贷款产品。至今，累积批出约280宗申请，借款人每月平均取得13,000多港元的年金，最低是3,200港元，而最高则超过80,000港元。借款人由60岁至超过90岁不等，平均则约70岁；物业楼价由不足100万港元至接近2,000万港元，平均约370万；楼龄则由7年至50年以上不等。约35%借款人选择10年期的每月年金，另35%选择终生年期，其余则选择15或20年期的每月年金。

安老按揭计划让持有物业的长者，透过抵押自住物业，从银行取得按揭贷款。借款人在世时可以继续住在原有的物业，而且基本上毋须还款。在申请批出后，楼价下跌或者利率上升，借款人可以获得的年金金额亦维持不变。如有特别需要，例如要还清物业原先的按揭、支付物业维修或保养，或应付医疗开支，长者亦可以申请一笔过贷款以应付所需。我知道有长者透过安老按揭，还清了其物业原先仍未清偿的按揭贷款，毋须每个月向银行还款，反而可以收取稳定的现金，减轻他们的生活压力。

当长者百年归老之后，如果他的后人不打算赎回物业，银行才会将物业出售以收回安老按揭欠款。如果售楼所得的款项多于欠款，银行会将余额归还给长者的后人，反之，如果售楼所得的款项不足以全数偿还安老按揭的欠款，后人亦毋须担心，因为按揭证券公司作为保险人会承担有关的差额。

总结了两年的经验，按揭证券公司在两星期前推出三项安老按揭优化措施，包括提升计算年金的楼价上限至1,500万港元、降低最低参与年龄至55岁，及增加一笔过贷款的金额上限至「年金现值」的90%。

我认为这些优化措施可以有效回应一些长者的特别需要，例如提早退休的人士可以更早申请安老按揭、持有价值较高物业的借款人可以收取更多年金、不幸患病的长者可以得到较高的一笔过贷款应急。按揭证券公司正积极与银行合作，将会在本年底以前推出这些优化措施。

我希望安老按揭可以为较有经济能力的长者，提供多一个选择，将固定资产转换成流动资金，以应付部份日常的生活开支。

2012年10月7日