前任财政司司长网志

再谈新一轮需求管理措施

上星期五，我们公布了新一轮的两项住宅楼宇需求管理措施，引起社会广泛讨论。市场参与者需要时间评估楼市前景，成交暂时放缓，这是可以理解的。我无意为楼价的转变作任何预测，只希望谈谈我对几个课题的看法，供大家参考。

有一些评论认为，这一轮措施违反香港一直奉行的自由巿场原则，担心开了坏先例。我理解这种担心，我要强调特区政府尊重巿场运作的决心没有丝毫改变。但是我们认为现时住宅巿场的自我调节能力正在减弱，出现市场失效的先兆。由于楼价上升预期主导了巿场情况，即使楼巿发展与出现放缓迹象的经济基调背道而驰、与巿民承担能力脱节，楼价仍然向上，泡沫形成的风险大増。新一轮措施并非干预市场自由运作，而是为了防止巿场失效而对经济民生的影响。

有意见认为买家印花税违反对外来资金与本地资金一视同仁的自由贸易原则。我要明确指出我们并不是不欢迎外地人在香港置业，更不是认为他们是现时楼市问题的罪魁祸首。我们只是在现时供应比较紧张的情况下，希望可以纾缓供求失衡的情况，也可以优先照顾本地居民的房屋需要。我们明白有关措施可能对一些非永久性居民的香港居民造成不便，包括一些希望在香港置业自住的外地人士。我希望他们谅解，这是一项在非常时期的非常措施，致力维护社会民生和金融稳定，防范楼市泡沫风险危害整体市民大众的福祉。

不少分析认为「加强版」额外印花税会令二手供应进一步减少，因为延长了短线投资者须要持货的时间。我有不同的看法，我认为额外印花税对短线投资者最重要的影响，不是限制他们的出货时机，而是改变他们的入货意欲。现时准备入货的短线投资者必须考虑楼市过去数年累积了不少升幅，未来升幅能否持续并足够抵消额外印花税的税率，也须要顾及2015年年中后利率回升、楼价下跌的风险。我相信不少短线投资者会因此放弃入货，真正用家的选择便会有所增加。即使有部分短线投资者在入货后转为长线持有，他们多数会把单位放租，因此对用家来说，整体住屋供应（租置合计）并没有减少。

有一些专栏作家因为过去数年楼价持续上升，便认为政府过去的措施没有成效，也认定这轮措施不会有果效，甚至作出措施越多楼价越升的结论。我认为他们的推论过于粗疏，就好像每天看见日出、日落，便以为太阳围绕地球荭动。如果没有以前的措施，楼市的风险可能比现在高得多。其实楼价受到很多不断转变的因素影响，没有一劳永逸的措施。我们必须要持续密切留意楼市发展情况，有需要时作出适当的调整，例如推出新措施或加大原措施的力度。

很多地产代理担心楼市成交量会进一步萎缩，影响生计。我认为从成交量的角度来看，两项措施的影响不一定是负面的。2010年全年的成交量有十五万六千宗，其中三万一千宗属二年内转售的短炒个案。在2010年11月实施额外印花税后，2011年的成交量跌至九万六千宗。一年间成交量大减六万宗的原因，除了因为额外印花税减低短炒者的入巿意欲外，明显地还有其他原因。我认为楼价上升超出买家愿意或能够承担的范围，也是交易量下降的重要原因。因此，当巿场消化了新一轮措施的资讯后，如果楼价有所回落，成交量也许会有所增加，对地产代理的生计可能有正面的影响。

有很多意见希望我们可以豁免香港永久性居民拥有的本地公司缴交买家印花税。我们曾考虑过这个问题。假如豁免那些所有股东或董事均为香港永久性居民的本地注册公司，将会造成严重漏洞，供非香港永久性居民人士利用香港永久性居民组成的公司购买物业，从而逃避缴纳买家印花税。经考虑所有因素后，我们建议所有公司，无论本地注册与否，均须缴交买家印花税，以确保有关措施得以有效执行。

近日有不少报道指资金转为炒卖非住宅物业。我们也注意到写字楼、商铺、工厦的价格有不少升幅。不过，非住宅物业市场规模较住宅市场小，每宗交易涉及的金额一般较高，参与的主要是较资深的投资者。从金融市场稳定性的角度来看，非住宅市场的升跌对经济金融系统性风险影响相对住宅市场的较少；从民生影响的角度来看，非住宅巿场也较住宅市场间接。在会否把措施伸延至非住宅市场这问题上，我们需要在保持经济金融稳定和保障民生，与维护香港自由市场和优良营商环境之间取得适当平衡。我们也会继续留意非住宅巿场的情况，如有需要我不排除会推出措施，防范资金泛滥造成非住宅楼宇市场的泡沫，危害香港整体社会经济稳定性。

总括而言，「加强版」额外印花税减低短线投资者的入巿意欲，买家印花税减低非香港永久居民（包括公司）的入巿意欲。一方面需求将会减少，另一方面供应正在增加，我希望住宅楼市的供求将趋向平衡，楼市可以健康平稳地发展。但如果有需要，我仍会毫不犹豫推出进一步措施，确保住宅巿场的健康平稳发展。

2012年11月4日