前任财政司司长网志

稳定住宅土地供应（二）

​星期三，行政长官发表了本届政府的首份《施政报告》。住屋问题是香港市民最关注的问题，行政长官也在《施政报告》中提出要多管齐下，增加土地供应，改善香港市民居住空间，以及满足其他土地需要。​我注意到市民普遍同意和支持这个大方向，但似乎觉得“远水不能救近火＂，担心楼市再次炽热发展。巿场上，也有很多不同的资讯和分析，可能令大家觉得混乱。我列举一些数字，希望有助大家了解住宅楼宇供求的趋势。

在供应方面，特区政府自从2010年开始恢复主动买地，在2011-12财政年度合共售出11幅住宅用地。在2011-12财政年度，不同来源的土地供应（包括政府的卖地计划、西铁、港铁的项目、市区重建局的重建项目、土地契约修订或换地项目，以及无须土地契约修订或换地的私人重建项目），总共可兴建的私人住宅单位有20,000个。按现阶段估计，2012-13财政年度不同来源的土地供应，预计也应可达到兴建20,000个私人住宅单位的目标。我们正在预备来年（即2013-14年度）的土地供应计划，我会在财政预算案中交代。

由于过去两年多以来，我们增加了土地供应，一手楼的供应正在逐步回升。在2012年年底，已落成或建筑中而仍未发售的私人住宅单位有52,000个，加上在熟地上随时可动工的单位，在未来三至四年间可供出售的一手单位达到67,000个。我注意到有朋友误以为，未来四年一手单位供应只有这67,000个，平均每年只有16,750个，担心供应不足。这个计算只有在没有新增供应下才成立。由于我们将会持续供应土地，未来有些单位会售出，也会有新供应补充，总供应并不只是现时已有的67,000个单位。

事实上，我们已加速审批预售楼花申请，在去年7月至12月间，我们合共批出接近8,000个。我们正在处理另外12,000个单位的申请。这些已不再是未知能否达到的目标，而是实实在在可在短时间内发售的单位数目。加上现有的货尾单位，今年可供发售的一手单位将超过20,000个。

有些朋友认为发展商会减慢建屋和卖楼步伐，以争取更理想的利润。我不排除发展商会因应市况调整短期部署。但我认为发展商也会考虑其他不同的因素，才决定其商业策略，例如流动资金、年度业绩、美国加息周期何时开始、积存大量单位的风险、楼盘的定位、竞争对手的策略等。此外，发展商也希望争取资金回笼，以投地开展新项目，做到货如轮转。其中，美国联储局主席伯南克宣布，美国加息将与失业率和通胀挂钩，并以失业率6.5%和通胀2.5%为指标。这显示美元加息有可能在2015年前发生。所以，我认为减慢建屋和卖楼步伐，对发展商来说并不一定有利。

在需求方面，我们在去年十月底推出买家印花税和加强额外印花税。初步看来，两项措施有效减少非本港永久居民和短期投资者的需求。在需求下降而供应增加的情况下，供求失衡应该可以得到一定程度的纾缓。但我会密切留意，如果楼市再次炽热亢奋，我会毫不犹豫地推出其他措施，务求楼市健康平稳发展。

当然，楼市问题的核心是稳定的住宅土地供应。现时我领导的「房屋用地供应督导小组」（督导小组）在2010年成立，统筹和协调相关决策局和部门涉及房屋土地的工作，并以新思维审视现有土地用途及开拓土地资源，以加快房屋土地供应。督导小组在过去两年多检讨了「政府、机构或社区」用地（即GIC用地)、「绿化地带」及工业用地改作房屋发展、规划发展锦田南、规划拓展新发展区、研究东涌新市镇扩展、探讨维港以外适度填海和发展岩洞等。

督导小组这些工作为制订2013年《施政报告》打好基础。为了落实行政长官于《施政报告》中勾划的短、中和长期土地供应蓝图，督导小组将会由过往主要处理房屋的土地扩阔至涵盖所有不同用途土地。在不同政策局与部门间，我会继续担当统筹和协调角色，全面地处理不同土地的开发和供应，以满足房屋、商业以至社会其他各种不同的土地需要。

总括而言，一手楼的供应正在回升，我们也已采取有力措施减少非本港永久居民和短期投资者的需求。我们也会维持稳定的住宅土地供应，在有需要时会加强需求管理，务求楼市健康平稳发展。​

2013年1月20日