司长随笔

也谈美国加息

前几天，美国联储局一如市场预计决定加息四分之一厘，将联邦基金利率由0.5%-0.75%上调至0.75%-1%，和上一次加息相隔只有三个月。尽管相比过往，目前利率仍处于极低水平，但在美国经济状况持续改善下，联储局加息相信将会陆续有来。

利率的变动对宏观经济、金融市场与资产价格等都有莫大关系。当中我尤其关注，而又与市民生活息息相关的，莫过于对楼市的影响。过去数年，由于本地住宅供求失衡，又遇上环球利率超低、和大量资金涌入香港的大环境，楼市表现异常畅旺，今年一月的整体楼价较2008年的低位已累计上升195%，较1997年的高峰也显著高出近八成。市民的负担比率在去年第四季恶化至约63%，远高于1996至2015年期间46%的长期平均水平。

然而，在政府不断增加土地及房屋供应下，加上外围经济及金融环境转变，影响楼市的基本因素已起了根本的变化。首先，现时供求失衡的情况正逐步被扭转。供应方面，政府在过去数年致力增加土地供应，作为住宅供应领先指标的私人住宅动工量，在过去五年较之前五年大升70%至平均每年约18000个单位。这些已动工单位将陆续落成，实质地纾缓市民住屋的需要。另外，未来三至四年一手私人住宅单位潜在供应量达94000个，而现时发展商手上随时可开盘出售的单位亦近21000个。需求方面，尽管今年本地经济靠稳，但外围经济仍面对多重隐忧，包括贸易保护主义可能重临、美国的贸易和财政经济政策仍欠清晰、英国脱欧进程展开、欧元区的结构性问题，以至多个主要经济体的大选和地缘政局风险等，这些外围因素都会影响目前环球经济好转的势头。倘若本港经济受到冲击，也会影响本地住宅需求和资产价格。

大家更须注意的是，未来息口走向只会向上，而美国加息的步伐更有机会较市场预期为快。现时市场预期在今年可能还会加息两次，而联储局亦估计加息进程会持续至明年和后年，联邦基金利率最终接近约3%的较正常水平（即在未来两三年利息累计升幅可能达2厘或以上)。纵使本港银行同业拆息目前仍处于低水平，至今亦未有任何本港银行宣布加息，但在联系汇率制度下，随着港美息差扩阔，港息最终都会跟随美息走势。因此，本港加息只是一个「几时」的问题，而不是一个「会否」的问题。现时一般楼宇按揭息率只有约2厘水平，上述加幅会大大增加供楼人士的压力。而一旦国际资金流出现逆转，资金加快流出本港，本港的利息更可能会急速上升。

可能受过去数年楼价不停上升影响，许多市民不自觉间倾向忽略正在逐渐转向的市场因素，因而继续怀有「楼价只升不跌」的预期。在去年11月政府提高已拥有物业人士购买住宅物业的印花税后，楼市一度冷却，投资需求亦大幅减少。但市场资讯显示，近期楼市又再度活跃，楼价亦有回升的迹象。随着本地利率可能会逐步上升，加上供求情况改变，楼市要面对的风险亦会逐步加大。在基本市场因素正在转向的情况下，市场仍然再趋炽热，实在令人担心。故此，各种需求管理措施仍须继续，在这阶段，我实在看不到有条件或空间「减辣」或「撤招」，我们并会继续密切监察市场的情况。

事实上，「楼价只升不跌」的说法亦欠缺客观根据。过去数次美国利率踏入上升周期，本港楼价的升势大致都会放缓、甚至由升转跌。就以上一次美国加息周期(2004-2006年)为例，香港的利率上升不久后，本港的楼价便出现下调。

我非常明白置业是许多市民一生中最重要的投资决定。但在基本市场因素已经出现根本性转变的今天，作出置业决定前一定要加倍留意各种风险，务必要小心为上。政府会继续致力增加土地和住宅供应，也会继续适当运用需求管理措施以防范楼市泡沫风险。

其实利率上升除了影响置业人士外，也会增加所有借入贷款人士的负担，请各位市民和中小企务必注意风险管理。

2017年3月19日