司长随笔

因时制宜

受社会事件到新冠肺炎疫情影响，本港经济在过去一年半持续受压，即使收缩幅度近期略为放缓，但市场对经济前景未敢乐观，主要由于环球以至本地疫情一再反复，令社会民生及商业活动屡受打击。而最新这一波的疫情更迅速地在社区扩散，情况令人忧虑。

经济持续萎缩及疫情导致店铺经营倍添困难，大家在逛街时也许早已留意到，不少地区都出现商铺空置的情况，而商厦情况亦然。根据差饷物业估价署的指数，相比2018年或2019年的高峰，写字楼售价累计跌19%，零售商铺跌17%，分层工厂大厦就跌13%。期内商用物业交投疏落，例如写字楼季度成交宗数由去年第二季超过300宗的高位，急降到今年第一季仅有100宗的有纪录以来低位；商铺季度成交宗数亦由近460宗降至不足200宗。不少持有商用物业的公司，在面对经营或周转压力时，即使想透过将物业抵押贷款或出售套现以解燃眉之急，也面对较大困难，因此向政府建议撤销非住宅物业双倍从价印花税(DSD)，冀能减低交易成本，让面对财政困难的业主较易促成交易以灵活周转。

事实上，非住宅物业市场过去政府很少介入干预。在多轮需求管理措施当中，只有在2013年引入的DSD是适用于非住宅物业。因为在商业物业方面，政府尊重自由经济原则，确信在大多数情况下市场最能有效分配资源，除非出现特殊情况，例如市场上投机活动太多，可能对宏观经济和金融体系构成风险，否则政府不会干预。在2012年住宅楼价持续拾级向上的时候，商厦价格也同时急升。写字楼、零售铺位及分层工厦价格全年分别升25%，41%及46%，市场明显出现过热迹象。故此2013年政府推出DSD时，把其适用范围扩大到包括非住宅物业。

可是，过去两年在中美贸易摩擦、本地社会事件和新冠病毒疫情的多重打击下，商用物业市场已明显下调，当年高企的价格及炽热炒风已不复存在。就以写字楼为例，现时售价较2013年引入措施时相比，累计升约21%，只与期内的物价升幅相约，而零售铺位价格更比当时低1%；而交投量方面，今年以来更比实施DSD前减少八至九成。我们相信，在目前经济环境下，撤销非住宅物业的DSD，不容易令非住宅物业市场回复炽热炒风，是让需求管理措施退场（「撤辣」）的一个合适时机；同时由于做法可降低相关买卖的交易成本，有助有需要的业主出售物业套取资金周转。因此，行政长官于上周发表的《施政报告》中宣布了这项决定。

在这项决定公布后，有评论者提到，住宅物业的需求管理措施，是否同样有撤销或放宽的空间呢？提出这问题是很自然的，但我们不妨先细看住宅市道的情况。

尽管住宅楼市在近年因社会事件和疫情而有所调整，但实存的住屋需求和低息环境令楼价仍然高企。现时住宅楼价与2010年引入需求管理措施前水平相比，累计升幅超过一倍。即使本港经济持续五个季度呈负增长，期内住宅楼价累计仅回落不足3%，反映住宅市场仍然坚挺，住屋价格仍远高于一般市民可负担水平。这些数据及走势均显示，现阶段不具备放宽住宅物业市场需求管理措施的空间。

我去年初的网志中曾经提述，在评估私人住宅楼市需求管理措施是否仍然适切时，政府须审慎行事，相关的综合考虑框架和因素，至今仍然适用。该四项因素包括：

楼价下跌的幅度与速度，包括同区一手楼与二手楼之间的楼价差距变化；
成交量，包括一手楼及二手楼市的销情；
未来住宅楼宇的供应量，当中包括落成量、发展商手头可随时开售单位的数量，以及短中期的潜在供应量；
整体经济情况与展望，除了看本港经济及就业情况、利率走势及市场资金量，还须注意外围经济环境。

一如以往，我们会密切留意市场的情况，作持续动态评估，但毋须就「撤辣」订出硬指标或时限。

2020年11月29日