司长随笔

超前部署　扩大容量

房屋局上月底发表了最新的季度私人住宅一手市场供应资料，数据显示未来三至四年的一手住宅供应有107,000个单位，当中包括已批出土地上可随时动工兴建的单位、已落成未售出单位，以及建筑中未售出单位。有关数字继续创纪录新高，比上季的推算增加2,000个，也是连续两季高于十万个的水平。

过去十年，这个反映短中期潜在一手楼供应的数字由六万多个单位逐步增加到现时的超过十万个，然而期间住宅楼价持续上升至2021年下旬的历史高位后才进入调整阶段。如果在楼市上升周期中能有更多单位推出市场满足需求，让大家不必担心供不应求而急于入市，楼市或可较稳定有序发展。供应，是调节价格的有力且关键手段。

经过多年的反复讨论，土地供应不足导致楼价高，并严重制约着本港的发展，已是社会共识。本届特区政府正全力以赴，提速、提量、提效，以全方位增加土地供应。

从长远宏观角度而言，我们已锁定了7,300公顷土地的供应来源，这超出了《香港2030+》报告预计2019至2048年间6,200公顷的土地需求。

不过，即使土地供应总量足够，同样重要的是供应的节奏能否应对市场的需求变化。特区政府需要有足量的土地储备(特别是「熟地」)，才能因应不断改变的市场情况，在不同阶段都提供充足的土地及房屋供应，让市场能较平稳有序发展。考虑到土地开发、平整、基建配套等需时，过程中亦可能遇上难以预见的状况而有阻碍或延误，因此土地供应来源必须多渠道、多样化，以建立起充足的储备，才谈得上具备稳定供应的能力。

这是为什么我们一直强调北部都会区的发展和交椅洲人工岛的填海计划都必须全速进行。在上述7,300公顷的土地总供应量中，超过一半 (54.6%) 是源自这两大策略增长区。当中，北部都会区将提供逾3,000公顷土地；交椅洲人工岛则提供1,000公顷土地。

这两大策略增长区除了同样是本港未来25年的重要土地供应来源，它们各有侧重点，各自发挥着不同的策略目标。

北部都会区有助促成香港「南金融、北创科」的新产业布局，加速推进香港发展国际创科中心，有利新型工业化的发展，并有助与大湾区兄弟城市的合作和协同发展。我在去年公布的《财政预算案》已预留一千亿元专款，冀加快推动北都的土地、房屋和交通基建发展项目的进程。发展局正加速推进成立「北部都会区统筹办事处」，并会在年内提出具体发展计划。「引进重点企业办公室」亦正全速推动引进策略企业的工作，以配合北都的产业布局。政府将于短期内就区内旗舰项目「新田科技城」的发展方案和土地规划展开咨询，目标是于2024年就首批新田创科用地开展土地平整工程。此外，北都预计可提供逾50万个新住宅单位，并为市民提供更多优质生活空间。可以说，北都的发展对本港整体经济及社会发展，具有非常重要的战略作用。

至于交椅洲人工岛填海计划，有三大重要定位 : 第一、它将成为一个主要住宅土地供应来源，提供约二十万个住宅单位，可容纳50至55万人居住；第二、它将会发展为香港第三个核心商业区，提供合共约500万平方米商业楼面；第三、它将连通港岛、大屿山、机场和港珠澳大桥口岸和新界西，以至将来通往深圳前海的铁路，为市民提供更便捷畅达的交通网络，便利市民出行，也有利经济活动。当人工岛发展全面成熟后，相关经济活动预计可为香港带来每年约2,000亿元的增加值，相等于本地生产总值约7%。

可以说，这1,000公顷的「人工岛」发展既关乎经济民生，亦是为了构建更便捷的交通基建网络，缩短市民出行、上下班和返学放学坐车的时间，方便工作、学习和生活。这项目填海得来的私人住宅和商业地皮，粗略估计可带来7,500亿元的卖地收入，单计土地收益已超出其建设成本。而当中尚未计及便捷交通推动沿线和其他区域的发展和上段所述的经济活动效益。此外，面对市区楼宇老化的情况，我们需要有更多邻近市区的调迁空间以加快推动市区重建。

诚然，社会对这项目有不同意见，在刚完结的公众咨询中就收到近8,000份公众意见，当中约六成支持项目。持不同意见的关注点包括工程进度及环境影响等。政府会充份考虑相关意见，并聚焦做好发展规划。至于有意见关注整个项目对公共财政的影响，我想特别指出，这个项目具备很好的向市场集资条件，所需资金将有较大部分通过市场募集。事实上，不少企业或机构都认同这项目的发展潜力，相继表达希望参与其中，当中亦有建议可透过不同形式的结构融资或公私型合作发展模式，让项目融资可有更大弹性和更多选择。此外，我们还可以发行兼具零售部分的债券，为项目融资的同时也让市民分享稳健的投资回报。

填海是增加本港可供发展大型土地的有效途径。事实上，香港受制于山多平地少的地理环境，填海一直是开拓发展用地的主要来源，本港近七成人口是居住在主要靠填海而来的新市镇。不过，自回归以来，本港填海速度大幅放缓，现时填海所得土地只占本港土地面积的7%，远低于新加坡的20%。土地供应持续不足影响深远，香港人均居住面积中位数仅为170平方呎，比上海及新加坡少三分之一，也比深圳低四成。香港实在有迫切需要透过填海及其他土地开发，大幅增加土地供应。

总括而言，推展北都和交椅洲填海项目均有其必要性，不但能让土地供应更多元，并能互补各个项目在发展过程中可能出现的时间落差。我们必须多管齐下、全力造地，才能加快让市民「住好啲」和「住大啲」。

我们要经济更蓬勃发展，增加经济发展动能，就必须突破人才、人力和土地制约发展的瓶颈。唯有更好发展经济及基础建设，让市民收入及居住环境进一步改善，才能回应市民对更美好生活的期盼。这是香港在新时代、迈入由治及兴关键阶段的重要实践。

2023年5月14日