Blogs of former Financial Secretary

也談樓市

星期三（十月十三日），行政長官在《施政報告》中詳細地論述了政府的房屋政策，又提出了一系列長、中、短期的房屋措施，涵蓋了土地供應，資助置業等各範疇，務求住宅物業市場能夠持續健康平穩發展，各項措施引起了城中熱烘烘的討論。許多市民和團體都各自發表了意見，我也想在這裡談一談我的看法，跟大家討論。

首先，談樓市的現況。樓價在過去20個月已急升了47%，儘管這部分反映樓價在金融海嘯期間大幅調整後的反彈，但這樣的升幅也十分少見。現時大型單位（即100平方米或以上）的價格較1997年的高峰已超出9%，而中型單位（即70-99.9平方米）的價格亦只較歷史高位低5%。

近幾年住宅單位供應偏低，過去兩年的落成量每年平均只有8 000個，是樓價急升的其中一個原因。另外，環球金融海嘯後，多個經濟體持續採取「量化寬鬆」政策，大量熱錢流入香港，利率維持於極低水平，令樓市越加暢旺。但我們必須明白，目前的特殊環境終有一天會成過去，在利率低企時，樓價升得越高，當利率掉頭回升時，樓價下調的壓力也就越大，不僅增加供樓人士的負擔，亦可能令他們的物業變成負資產。海外和本地經驗都顯示，樓價大上大落對社會和經濟穩定都有極為負面的影響，因此我們必須當機立斷，採取適當、適時、適度的措施，確保樓市健康平穩發展。

另外，樓價急升也令市民（特別是年青人）置業困難。由於收入增加的幅度追不上樓價的升幅，市民的置業供款負擔由2008年第四季的32%飈升至2010年第二季的41%。一旦利率回升至較正常水平，這數字將進一步上升，並會越加接近20年的平均數53%。（讀者可以試用本文末的「簡易自助壓力測試表」，測試利率變動對供款負擔的影響）

運輸及房屋局進行的公眾諮詢顯示，大部分市民都希望政府提出方法，協助有需要人士置業，這也是今次行政長官《施政報告》的其中一個重點。

其實，我在今年2月、4月和8月，已循著四個方向推出了三輪措施穩定樓市，包括：第一，從土地供應著手，增加樓宇供應；第二，遏抑物業投機活動；第三，提高物業銷售和成交價格的透明度；和第四，防止按揭信貸過度擴張。

我明白，住宅物業是許多市民一生中最重要的投資，因此我也盡量保持清晰而穩定的政策，以免引致樓市大上大落。目前共有84萬住戶居於自置的私人物業，相信他們絶不希望見到政府推出政策令他們一生中最重要的投資大幅貶值。故此我們採取了循序漸進的策略，每次推出措施之後，密切監察樓市狀況，評估措施成效，再衡量是否需要推出進一步措施，務求令政策力度恰到好處。

這三輪措施已取得一定成效。過去大半年，發展商購置土地意欲增強，這個財政年度已有九塊住宅地皮經公開拍賣售出；住宅單位的中期（未來三至四年）供應量已由去年年底估計的53 000個，上升至今年9月估計的61 000個。規劃署亦選定了近30公頃工業、商業或其他用途的土地，可改劃成住宅用地。

另外，銀行已按照金管局有關的指引收緊按揭信貸的標準，每月新批出貸款的平均按揭成數，由去年的平均64.1%，下降至今年首8個月的61.1%。發展商在銷售樓花時亦已跟隨政府的指引。投機活動一般並不猖獗，2010年首9個月「摩貨」佔成交總數2.4%，比2009年的3.0% 及長期平均數3.5%都較低。

我在8月中推出新一輪樓市措施後，雖然樓市在9月已有些降溫，成交量亦按月大幅回落近三成，但我仍會密切留意各央行的行動，因為一日充裕的流動性及超低利率的因素未出現變化，樓市泡沫風險只會有增無減。

我們持續推出穩定市場的措施，避免樓市大上大落，減少對經濟、社會和民生的衝擊。打個譬喻，大家坐熱氣球升上半空，開始時都會興奮大叫。但當熱氣球升得太急太高時，心裡就會慌張起來。不過，在這時候，我們不可以一下子讓熱氣球急降；相反，逐點逐點，慢慢著陸，才是最安全的做法。

行政長官在《施政報告》中公布的進一步樓市措施，就是在這樣的背景下產生出來的。我們分別從長、中、短期入手。長遠來說，政府會致力於提供平穩的土地供應，令市場在未來十年可提供平均每年約20 000個住宅單位，滿足市民的住屋需求。中期來說，與房協合作的「置安心資助房屋計劃」已引發不少討論，我們亦會針對一手中小型單位短缺，與市建局和港鐵公司商討，在其市區重建項目及西鐵物業項目中，盡量多興建中小型單位。在短期方面，我們建議限制樓宇「發水」面積，取消部分設施的寬免、同時著手研究立法規管一手樓宇銷售事宜，防止不良銷售手法影響市場透明度。

我和有關政策局的同事，會配合行政長官在《施政報告》中公布的樓市措施，並會努力管理好流動性，減低資金泛濫可能引致的過度借貸和資產價格上升問題，確保樓市平穩健康發展，以維持宏觀經濟的穩定性。而市民在決定是否置業時，則應該量力而為，小心衡量自己的供款能力及可以承受的風險。

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October 17, 2010