Blogs of former Financial Secretary

應該出手就出手

我剛剛在星期五宣佈了一系列有關防止樓市泡沫風險的措施。我期望這些措施能夠達到預期的效果，讓樓市可以平穩健康地發展。

我知道，樓市是一個十分敏感的課題，是涉及數以萬計家庭的大事，絕對不可掉以輕心。由於我們現正處於一個異常的經濟環境，在這個非常時期，我們更加需要果斷地作出判斷，在應該出手時就要出手，才可以防止資產泡沫風險惡化。

在過去兩個星期，我和大家分享了一些宏觀經濟的看法，包括歐洲債務危機和美國推行「量化寬鬆」帶來的風險。正如我過往強調，美國在十一月初推出第二輪的「量化寬鬆」與及由此而引起的連鎖反應，包括一些經濟體系的回應策略，將增加香港面對的資產泡沫風險。

受到外圍環境刺激，加上過去幾年住宅單位供應偏低，造成樓市出現異常升幅。隨著美國落實「量化寬鬆」，市場預期資產價格上揚，樓市熾熱氣氛開始由豪宅蔓延至中下價樓宇。令我尤其不安的是，炒家利用市場異常亢奮的氣氛，製造恐慌性購買的假象，企圖在火上加油以圖利。在今年頭三季，持有十二個月或以下轉售的成交個案數目，較去年同期增加了114%，一個三位數的增幅，可見炒風熾熱漸成趨勢，加深了泡沫風險。

覆巢之下，豈有完卵？一旦資產泡沫爆破，無論對個人、家庭、社會都會帶來極大的衝擊，到時大家都難以置身事外。我們曾經經歷資產泡沫爆破，當時對金融穩定和整體社會經濟都帶來重大的壓力。所以，我們有需要積極防範，減低泡沫危機，在這個非常時期，推出防範未然的措施。

我早在今年二月發表財政預算案時，已經提出四個穩定樓市，減少泡沫風險的方向，它們分別是：1) 增加樓宇供應、2) 確保物業市場透明度、3) 防止按揭信貸擴張和4) 遏抑物業投機。

我們循著這四個方向，持續在今年四月和八月推出措施。行政長官更在十月發表施政報告時，宣佈一系列長、中、短期的房屋措施。這些措施已經發揮一定的穩定作用，但隨著環球經濟情況變化，「量化寬鬆」加碼和市場預期的變化，我們認為現在有推出更多措施的必要。

減低資產泡沫風險從來都不是一件簡單的事。自從美國推出「量化寬鬆」以來，不同的經濟體系因應本身的條件，推出各種措施，包括限制資金進出、向一年內轉售樓宇徵收稅款、限制外匯衍生工具買賣和限制外國投資者的投資活動等等。我們曾經仔細研究不同經濟體系的不同措施，當中有一部分有一定的參考作用。我認為，在決策過程中，我們一定要立足於市民福祉，當中要有所為，也應有所不為，不能照搬其他經濟體系的做法。

先談有所不為。正如我上星期在網誌指出，香港是國際金融中心，一直奉行自由開放信念，我們不可以仿傚資本管制，歧視外資的措施或改變我們現有的簡單稅務安排。有意見認為我們要改變聯繫匯率制度以抑制通脹和減低資產泡沫風險。我已經多次強調，聯繫匯率不是增加泡沫風險的主要原因，我們認為沒有需要亦不會改變這個制度。

至於有所作為方面，我們過去已經推出一些措施，並已初見成效。今次集中在遏抑炒風和防止按揭信貸過度擴張兩方面出手。一方面向短期內轉售的樓宇徵收「額外印花稅」，稅率分別是12至24個月內轉售為5%、6至12個月則為10%、而6個月以下則為15%。另一方面，金融管理局會收緊按揭成數，800萬至1200萬及1200萬元以上的物業按揭貸款成數上限，分別下調至6成及5成。

今次宣佈的兩項措施，是在非常時期的非常措施，這些行政性和立法性措施，主要是針對過分熾熱的炒風而推出的因時制宜措施。為了防止泡沫風險，我們必須清晰地向社會傳達兩個訊息：第一；針對威脅社會經濟穩定和金融穩定的短期炒賣活動，我們會毫不猶豫地加以遏抑；第二；為保持樓市健康平穩發展，我們會採取最有效的方法，遏抑過份熾熱的炒賣，但不會防礙正常置業的活動。我認為，這是長遠保障市場上真正用家和投資者的正確做法。

在過去兩星期，我注意到社會上有不少揣測，部分輿論的評論，亦由指責政府坐視不理，轉為要求政府不可落重藥。這種朝三暮四的說法使我感到大惑不解。樓市是一個敏感的問題，當中涉及的利益很大，市民要小心分析，特別涉及個人重要投資時，更要保持清醒頭腦，千萬不要被逐利的炒家所惑。

在處理樓市泡沫風險時，我一直如履薄冰，一方面要平衡已置業人士的利益，另一方面亦要管理風險，同時不可因一時決定，影響香港的長遠利益。更重要的，是要保障市民的福祉，要做到有所為，有所不為，應該出手時就要出手，才不會拖泥帶水，延誤時機。一直以來，社會上都有人質疑我們維持樓市平穩健康發展的決心，我可以毫不含糊地說，我們絕不會對影響社會經濟和金融穩定的風險坐視不理，我們將會密切監察市場，在有需要時，再次推出適當的措施。

November 21, 2010