Blogs of former Financial Secretary

樓市面對冰與火

本港樓市目前正處於冰與火之間，風險與日俱增。

冰，是環球經濟疲弱，外圍不穩定的因素已累積到危險的水平。

最近，歐洲多國的政局發展，替歐債危機增添了不少不明朗的因素，對全球金融穩定構成重大的威脅。美國經濟基本面脆弱，復蘇勢頭能否持續仍是未知之數。儘管亞洲經濟體基調相對較好，亦無可避免受到歐美不景氣象所影響。事實上，近月的數據，包括出口及工業生產，都顯示亞洲區內經濟增長正在放緩。

香港作為高度外向型的經濟體，自然難以獨善其身。即使歐債情況不出現重大的逆轉，香港經濟今年料亦僅會以低速增長。我們預計，今年本地生產總值只會有1-3%的實質增長，低於過去十年的平均增幅。外圍風險逐步升溫，加上本地經濟放緩，定必為金融及資產市場帶來下行壓力。近期股票市場出現動盪，正好証明這一點。

火，是低利率和流動資金充裕的環境。

即使環球與本地經濟仍然面臨嚴峻的挑戰，但在低息環境長期持續、流動資金充裕的推動下，累積的購買力受到釋放，刺激本地樓市成交自二月起大幅反彈。在三月送交土地註冊處登記的住宅物業買賣合約共有11 400宗，是2010年十一月以來最高；在四月合約數目仍然高企於8 200 宗。

樓價自二月起急速回升。初步數據顯示，今年四月的整體樓價較去年十二月累計上升8%，已超越去年六月高位4%，相比1997年的高峰更高出13%。

樓價在過去數年飊升，大大加重市民的供樓負擔。今年第一季按揭供款與私人住宅住戶入息中位數的比例，即是所謂置業購買力指標，已經達到46%。如果按揭利率回升至較正常的水平，該比例將會大幅超越50%的長期平均數。

在環球經濟疲弱、不穩定性正累積的背景之下，近期樓市的急速反彈與宏觀經濟情況絕不匹配，情況並不健康。這次反彈適時提醒我們，一日低息及流動資金充裕的環境仍然存在，樓市很容易會再次出現不理性亢奮的情況。

我擔心目前由於歐債形勢惡劣，外圍下行風險正在增大，歐美央行可能為了刺激經濟，會進一步採取量化寬鬆措施，令全球流動性泛濫的因素加大，進一步增加亞洲資產泡沫的風險。一旦經濟下滑或者息口掉頭回升，本地樓市便會面對巨大的調整壓力，對我們的經濟和金融市場會造成極大的破壞。

樓市夾在冰與火之間，極有可能出現大上大落，對整體經濟和金融穩定造成嚴重的衝擊。事實上，受近期外圍環境轉差和環球股市出現調整所影響，樓市氣氛在五月顯著轉淡，樓價亦缺乏明顯方向，與過去數月的急速反彈形成強烈對比。地產發展商早前推出不少住宅單位發售，最近步伐亦有所放緩。樓市這種猶如｢坐過山車｣的情況，實在令我擔憂。

為了確保樓市健康平穩發展，我們自2010年年初起循着四個方向推出一系列的措施，包括(一)透過增加土地供應以增加樓宇供應、(二)遏抑物業投機活動、(三)防止按揭信貸過度增長和(四)提高物業市場的透明度。各項政府措施已經取得顯著的成效。

我想在此特別強調住宅供應的措施及成果。政府在過去兩年推出各種短、中、長期的措施以增加土地及住宅供應。反映這些努力，中期住宅單位供應已由2009年九月估計的近期低位52 000個，急升至2012年三月底估計的64 000個。在今年的勾地表中，有位處於各區的大小用地共47幅，合共可興建約13 500個單位。

在剛過去的星期五，我們亦宣布進一步增加住宅用地的供應，從根本處理住宅供求平衡的問題。政府在第二季已經以主動招標的方式，推出可以興建1 400個住宅單位的土地，我們將增加第三季出售的土地，主動招標的土地加上西鐵的住宅物業發展項目，合共將可以興建不少於5 000個住宅單位。這對市場來說是一個明顯的訊息，政府增加土地供應的決心是不容置疑的。

綜合政府賣地計劃、鐵路物業發展項目、市區重建局的重建項目、修訂土地契約／換地的項目及毋須修訂土地契約／換地的私人重建項目，本財政年度總房屋用地供應估計可提供約30 000個私人住宅單位，有助確保樓市健康平穩發展。

就防止按揭信貸過度增長方面，金管局自2009年十月起四次推出樓市的逆週期審慎監管措施，收緊按揭成數與供款佔入息比例的限制。今年第一季，新造按揭的平均按揭成數為56%，遠低於2009年一至十月的64%。金管局會密切留意情況，如有需要，將會按一貫原則，在盡量不影響首次置業市民的前提下，推出適當的逆周期措施。

目前的經濟及金融環境極不尋常，樓市的走勢難測，但樓市的風險正與日俱增。樓市的發展往往涉及數以十萬計家庭的福祉，影響極為深遠。政府會時刻保持警惕，並密切留意市況。如有需要，我會毫不猶疑推出進一步的措施，以確保樓市健康平穩發展。

我亦藉此機會再次向市民呼籲，置業是市民一生中最重要的投資，在作出置業決定前，大家必須審慎，要量力而為，小心各種潛在的風險。

May 27, 2012