Blogs of former Financial Secretary

再談新一輪需求管理措施

上星期五，我們公布了新一輪的兩項住宅樓宇需求管理措施，引起社會廣泛討論。市場參與者需要時間評估樓市前景，成交暫時放緩，這是可以理解的。我無意為樓價的轉變作任何預測，只希望談談我對幾個課題的看法，供大家參考。

有一些評論認為，這一輪措施違反香港一直奉行的自由巿場原則，擔心開了壞先例。我理解這種擔心，我要強調特區政府尊重巿場運作的決心沒有絲毫改變。但是我們認為現時住宅巿場的自我調節能力正在減弱，出現市場失效的先兆。由於樓價上升預期主導了巿場情況，即使樓巿發展與出現放緩跡象的經濟基調背道而馳、與巿民承擔能力脫節，樓價仍然向上，泡沫形成的風險大増。新一輪措施並非干預市場自由運作，而是為了防止巿場失效而對經濟民生的影響。

有意見認為買家印花稅違反對外來資金與本地資金一視同仁的自由貿易原則。我要明確指出我們並不是不歡迎外地人在香港置業，更不是認為他們是現時樓市問題的罪魁禍首。我們只是在現時供應比較緊張的情況下，希望可以紓緩供求失衡的情況，也可以優先照顧本地居民的房屋需要。我們明白有關措施可能對一些非永久性居民的香港居民造成不便，包括一些希望在香港置業自住的外地人士。我希望他們諒解，這是一項在非常時期的非常措施，致力維護社會民生和金融穩定，防範樓市泡沫風險危害整體市民大眾的福祉。

不少分析認為「加強版」額外印花稅會令二手供應進一步減少，因為延長了短線投資者須要持貨的時間。我有不同的看法，我認為額外印花稅對短線投資者最重要的影響，不是限制他們的出貨時機，而是改變他們的入貨意欲。現時準備入貨的短線投資者必須考慮樓市過去數年累積了不少升幅，未來升幅能否持續並足夠抵消額外印花稅的稅率，也須要顧及2015年年中後利率回升、樓價下跌的風險。我相信不少短線投資者會因此放棄入貨，真正用家的選擇便會有所增加。即使有部分短線投資者在入貨後轉為長線持有，他們多數會把單位放租，因此對用家來說，整體住屋供應（租置合計）並沒有減少。

有一些專欄作家因為過去數年樓價持續上升，便認為政府過去的措施沒有成效，也認定這輪措施不會有果效，甚至作出措施越多樓價越升的結論。我認為他們的推論過於粗疏，就好像每天看見日出、日落，便以為太陽圍繞地球𨍭動。如果沒有以前的措施，樓市的風險可能比現在高得多。其實樓價受到很多不斷轉變的因素影響，沒有一勞永逸的措施。我們必須要持續密切留意樓市發展情況，有需要時作出適當的調整，例如推出新措施或加大原措施的力度。

很多地產代理擔心樓市成交量會進一步萎縮，影響生計。我認為從成交量的角度來看，兩項措施的影響不一定是負面的。2010年全年的成交量有十五萬六千宗，其中三萬一千宗屬二年内轉售的短炒個案。在2010年11月實施額外印花稅後，2011年的成交量跌至九萬六千宗。一年間成交量大減六萬宗的原因，除了因為額外印花稅減低短炒者的入巿意欲外，明顯地還有其他原因。我認為樓價上升超出買家願意或能夠承擔的範圍，也是交易量下降的重要原因。因此，當巿場消化了新一輪措施的資訊後，如果樓價有所回落，成交量也許會有所增加，對地產代理的生計可能有正面的影響。

有很多意見希望我們可以豁免香港永久性居民擁有的本地公司繳交買家印花稅。我們曾考慮過這個問題。假如豁免那些所有股東或董事均為香港永久性居民的本地註冊公司，將會造成嚴重漏洞，供非香港永久性居民人士利用香港永久性居民組成的公司購買物業，從而逃避繳納買家印花稅。經考慮所有因素後，我們建議所有公司，無論本地註冊與否，均須繳交買家印花稅，以確保有關措施得以有效執行。

近日有不少報道指資金轉為炒賣非住宅物業。我們也注意到寫字樓、商舖、工廈的價格有不少升幅。不過，非住宅物業市場規模較住宅市場小，每宗交易涉及的金額一般較高，參與的主要是較資深的投資者。從金融市場穩定性的角度來看，非住宅市場的升跌對經濟金融系統性風險影響相對住宅市場的較少；從民生影響的角度來看，非住宅巿場也較住宅市場間接。在會否把措施伸延至非住宅市場這問題上，我們需要在保持經濟金融穩定和保障民生，與維護香港自由市場和優良營商環境之間取得適當平衡。我們也會繼續留意非住宅巿場的情況，如有需要我不排除會推出措施，防範資金泛濫造成非住宅樓宇市場的泡沫，危害香港整體社會經濟穩定性。

總括而言，「加強版」額外印花稅減低短線投資者的入巿意欲，買家印花稅減低非香港永久居民（包括公司）的入巿意欲。一方面需求將會減少，另一方面供應正在增加，我希望住宅樓市的供求將趨向平衡，樓市可以健康平穩地發展。但如果有需要，我仍會豪不猶豫推出進一步措施，確保住宅巿場的健康平穩發展。

November 4,2012