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穩定住宅土地供應（二）

​星期三，行政長官發表了本屆政府的首份《施政報告》。住屋問題是香港市民最關注的問題，行政長官也在《施政報告》中提出要多管齊下，增加土地供應，改善香港市民居住空間，以及滿足其他土地需要。​我注意到市民普遍同意和支持這個大方向，但似乎覺得“遠水不能救近火＂，擔心樓市再次熾熱發展。巿場上，也有很多不同的資訊和分析，可能令大家覺得混亂。我列舉一些數字，希望有助大家了解住宅樓宇供求的趨勢。

在供應方面，特區政府自從2010年開始恢復主動買地，在2011-12財政年度合共售出11幅住宅用地。在2011-12財政年度，不同來源的土地供應（包括政府的賣地計劃、西鐵、港鐵的項目、市區重建局的重建項目、土地契約修訂或換地項目，以及無須土地契約修訂或換地的私人重建項目），總共可興建的私人住宅單位有20,000個。按現階段估計，2012-13財政年度不同來源的土地供應，預計也應可達到興建20,000個私人住宅單位的目標。我們正在預備來年（即2013-14年度）的土地供應計劃，我會在財政預算案中交代。

由於過去兩年多以來，我們增加了土地供應，一手樓的供應正在逐步回升。在2012年年底，已落成或建築中而仍未發售的私人住宅單位有52,000個，加上在熟地上隨時可動工的單位，在未來三至四年間可供出售的一手單位達到67,000個。我注意到有朋友誤以為，未來四年一手單位供應只有這67,000個，平均每年只有16,750個，擔心供應不足。這個計算只有在沒有新增供應下才成立。由於我們將會持續供應土地，未來有些單位會售出，也會有新供應補充，總供應並不只是現時已有的67,000個單位。

事實上，我們已加速審批預售樓花申請，在去年7月至12月間，我們合共批出接近8,000個。我們正在處理另外12,000個單位的申請。這些已不再是未知能否達到的目標，而是實實在在可在短時間內發售的單位數目。加上現有的貨尾單位，今年可供發售的一手單位將超過20,000個。

有些朋友認為發展商會減慢建屋和賣樓步伐，以爭取更理想的利潤。我不排除發展商會因應市況調整短期部署。但我認為發展商也會考慮其他不同的因素，才決定其商業策略，例如流動資金、年度業績、美國加息周期何時開始、積存大量單位的風險、樓盤的定位、競爭對手的策略等。此外，發展商也希望爭取資金回籠，以投地開展新項目，做到貨如輪轉。其中，美國聯儲局主席伯南克宣布，美國加息將與失業率和通脹掛鉤，並以失業率6.5%和通脹2.5%為指標。這顯示美元加息有可能在2015年前發生。所以，我認為減慢建屋和賣樓步伐，對發展商來說並不一定有利。

在需求方面，我們在去年十月底推出買家印花稅和加強額外印花稅。初步看來，兩項措施有效減少非本港永久居民和短期投資者的需求。在需求下降而供應增加的情況下，供求失衡應該可以得到一定程度的紓緩。但我會密切留意，如果樓市再次熾熱亢奮，我會毫不猶豫地推出其他措施，務求樓市健康平穩發展。

當然，樓市問題的核心是穩定的住宅土地供應。現時我領導的「房屋用地供應督導小組」（督導小組）在2010年成立，統籌和協調相關決策局和部門涉及房屋土地的工作，並以新思維審視現有土地用途及開拓土地資源，以加快房屋土地供應。督導小組在過去兩年多檢討了「政府、機構或社區」用地（即GIC用地)、「綠化地帶」及工業用地改作房屋發展、規劃發展錦田南、規劃拓展新發展區、研究東涌新市鎮擴展、探討維港以外適度填海和發展岩洞等。

督導小組這些工作為制訂2013年《施政報告》打好基礎。為了落實行政長官於《施政報告》中勾劃的短、中和長期土地供應藍圖，督導小組將會由過往主要處理房屋的土地擴闊至涵蓋所有不同用途土地。在不同政策局與部門間，我會繼續擔當統籌和協調角色，全面地處理不同土地的開發和供應，以滿足房屋、商業以至社會其他各種不同的土地需要。

總括而言，一手樓的供應正在回升，我們也已採取有力措施減少非本港永久居民和短期投資者的需求。我們也會維持穩定的住宅土地供應，在有需要時會加強需求管理，務求樓市健康平穩發展。​

January 20,2013