Blogs of former Financial Secretary

調控樓市新措施

前日下午，我宣布了兩項加強樓市需求管理的措施，希望能夠防範樓市泡沫風險進一步惡化。消息公布後，不少朋友向我表達了意見，當中有傳媒朋友，亦有議員和學者，他們普遍都支持政府今次的決定，認為目前是推出新一輪調控措施的適當時間。

2008年底發生金融海嘯以來，美國接連推出量化寬鬆措施，令利率一直維持在超低水平，全球資金氾濫令資產泡沬風險一直有增無減。為了保護我們的金融體系，期望樓市能夠健康發展，我在過去幾年推出了不同的管理需求措施(demand side management measures)，包括在2010年11月推出額外印花稅(SSD)，去年10月推出「加強版」的額外印花稅和引入新的買家印花稅(BSD)。

大家都會同意，要長遠處理住屋問題，必須要靠增加供應，我所提出的管理需求措施都是「非常時期的非常措施」，透過減低某些買家群組的需求去紓緩供求失衡。一直以來，我嘗試透過這些措施將市場上的買家區別，針對性地增加他們的置業成本，從而減低整體需求。這就是我時常跟同事談起的「買家光譜」的概念。我最先推出的SSD，是要壓抑炒家短炒，之後再以BSD降低公司買家及海外買家的置業意欲。餘下來的，主要剩下本地的長線投資者和用家。由於亢奮情緒主導了目前的樓市，單是這批本地買家亦足以構成巨大的需求。

自從政府去年推出加強版SSD和BSD後，樓市的亢奮跡象曾稍為紓緩。不過，亢奮情緒最近又再度出現，住宅樓價在1月上升了2%，升勢更延續至2月，情況並不理想，令我相信是時候再次推出措施，防止樓市泡沫風險進一步惡化。

今次政府推出的「雙倍印花稅」，是透過增加所有物業交易的成本去減低入市意欲，經過慎重思考，我決定將印花稅率全面增加一倍。至於200萬元以下的交易，我認為有需要特別處理。

200萬元以下的物業交易，印花稅原為樓價的0.75%。2007年，政府決定向這類價格較低的物業提供優惠，相關印花稅大幅減至100元。今次我們將印花稅劃一提升一倍，若200萬元以下的交易只收取200元，金額明顯低於其他價格物業收取的印花稅。我擔心這些低價物業成為炒家的獵物，令投機活動更加熾熱。事實上，根據去年的數字，200萬元以下的住宅交易有超過1萬6000個。因此，我決定將200萬元以下物業交易的「雙倍印花稅」設為1.5%，即舊稅率0.75%的一倍。

為了照顧有實際住屋需要的港人用家，政府決定豁免特定的香港永久性居民，只要他們打算只擁有一個住宅物業，無論是首次置業或者換樓，都無須繳付「雙倍印花稅」，只需按原來稅率繳稅。至於「先買後賣」的換樓人士，只要原來的物業能在購買新物業後6個月內出售，亦可申請退回多繳的稅款。參考近年的住宅銷售數據，有一半的本地買家應可獲得豁免，無需繳付「雙倍印花稅」。

今次的新措施雖然豁免香港永久性居民用家和換樓業主，但我必須提醒有意置業的市民，作出置業決定時必須要考慮自己的承擔能力，外圍的風險以及短期內的樓宇供應量。目前的超低利率環境不可能永遠維持，私樓的供應已經回升，市民置業前必須要考慮這兩項足以影響樓價的事實。

我過往曾經不只一次指出，為了讓樓市回復健康發展，以及維護香港的金融穩定，我會毫不猶豫在適當的時候推出措施。今次推出雙倍印花稅後，政府會緊密觀察其成效，在有需要時作出適當調節。

February 24,2013