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按揭保險計劃

我在上月宣布兩項加強樓市需求管理的措施後，有人質疑由我擔任主席的香港按揭證券有限公司（按揭證券公司），卻透過按揭保險計劃（按保計劃），協助銀行提供最高九成按揭貸款，是「助長需求」，認為與需求管理措施不協調。

我可以肯定地告訴大家，兩者的目標是一致的：在防範樓市泡沫風險進一步上升的同時，優先顧及有置業自住需要的本地用家。

受到供求失衡、超低利率和資金流動性氾濫的影響，過去數年樓價急升，超出市民的承擔能力，也與同期香港經濟基調背道而馳。樓價只升不跌的預期主導巿場方向，造成了樓市非理性亢奮，也令樓市風險持續上升。因此，我們一方面恢復主動賣地，増加土地和房屋供應，另一方面採取一系列需求管理措施，優先照顧香港永久性居民置業自住的需求，雙管齊下，務求令樓市回復健康發展，防範樓市風險進一步上升。

我們採用的需求管理措施的目的，並不是一刀切地壓抑需求，而是要防範樓市風險進一步上升，同時有系統地、針對性地提高部份買家群組的交易成本，讓香港永久性居民的置業自住需求可以優先得到供應。例如：「額外印花稅」減低短期投機活動的誘因，「買家印花稅」減低非香港永久性居民及公司買家的入市意慾。上月推出的「雙倍印花稅」適用於所有物業交易，但首次置業及換樓的香港永久性居民可以得到豁免。

按揭證券公司於1999年推出按保計劃，協助市民置業安居，令銀行可以提供更高成數的按揭貸款，而毋須承擔七成以上的貸款風險。按保計劃在不增加銀行風險的前提之下，減輕了有足夠還款能力的置業人士的首期負擔。目前已經有超過10萬個家庭受惠，其中絕大部分是首次置業人士，是不少「上車」人士的好幫手。

在過去數年，面對住宅樓市的泡沫風險上升，為控制公司的財務風險，按揭證券公司曾多次收緊按保計劃。最近的一次將九成按揭的最高樓價由600萬元減至400萬元，整體計劃目前只接受最高600萬元的物業。現時所見，按保計劃下的平均樓價約為300多萬元，許多均為「上車」盤，有關修訂亦已考慮到大部分「上車」人士的需要。所以當風險上升時，按揭證券公司收緊按保計劃，與政府採取的需求管理措施的目標一致。收緊計劃的同時亦顧及了首次置業人士的需要，與政府措施的理念一致。

另外亦有人問我，會否考慮全面暫停按保計劃，進一步管理置業需求。正如我上文所說，政府的需求管理措施的目的，不是要一刀切地壓抑需求，而是在防範風險進一步上升的同時，透過減低部份買家的入市意慾，以紓緩樓市供求失衡的情況，並讓置業自住的本地用家可以優先得到供應。同樣地，全面暫停按保這種一刀切的做法也不是最理想的措施。

我們現時已逐漸看到多輪需求管理措施的累積效果，短期炒賣、外地和公司買家已經大為減少。同時，由於過去數年我們大幅增加土地供應，現時新樓供應已經大幅回升。然而外圍經濟環境仍然十分波動，銀行按揭利率趨升，有意置業的市民在作出置業決定時必須小心行事，量力而為。政府會繼續密切監察本地樓市的發展，在顧及本港市民置業需求的同時，致力促進樓市健康發展，維護香港的金融穩定。而按揭證券公司亦會繼續採取適當的措施，管理面對的風險。

April 7,2013