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聯儲局退市部署與香港樓市

我去年十月出席在東京舉行的國際貨幣基金組織和世界銀行集團年會期間，曾與伯南克會面。當時大家討論的焦點是美國的「財政懸崖」和歐洲多國的財政危機。

在剛過去的星期三，美國聯儲局主席伯南克在公開市場委員會會議結束後，交待了聯儲局的退市部署。

伯南克表示，如果美國經濟和就業數據在未來數月繼續改善，聯儲局可能會於今年稍後時間，開始逐步減少購買債券的規模，到明年中停止買債，結束自2008年11月以來的量化寛鬆貨幣政策，而美國加息周期將在停止買債後一段時間才開始。

伯南克的言論，增加了政策的透明度，讓市場對退市有一定的心理準備。他提到減少買債的時間表，要視乎未來數月經濟數據的變化。過去幾年，美國經濟雖然整體上是緩慢地改善，但經濟數據時好時壞，歐洲、日本的復甦仍然遙遙無期，加上伯南克本人的任期將在明年初屆滿，所以聯儲局的退市部署仍然存在相當的不確定性。

我在去年十月二十六日宣布加強「額外印花稅」和推出「買家印花稅」，但相關法案仍在審議中，仍未得到立法會通過。

對香港來說，我認為伯南克的言論，一定程度上反映聯儲局對美國經濟前景，持審慎樂觀的看法。如果這個看法是正確的話，我相信我們未來的對外貿易可望有所改善。在金融市場方面，我相信在未來一段時間，市場對美國方面公布的數據會非常敏感，任何風吹草動都可能引起資金流向逆轉，令市場大幅波動，市場人士和投資者應格外小心做好風險管理。

至於普羅大眾最關心的樓市，我認為大家必須要注意一點，不要以為美國只會在一兩年後才進入加息周期，到時香港的樓市才會受影響。

首先，大家必須明白巿場的反應往往走在政策前面。例如美國十年期國債息率自五月初至今急升近半個百分點，反映市場早於今次聯儲局會議前，已經預期聯儲局可能在未來數月減慢買債的步伐。我相信即使美國未正式進入加息周期，市場對加息的預期會逐步影響香港的樓市。其次，雖然目前我們未有察覺有大量資金離開香港，但這個可能性確切存在，不容忽視。如果大量資金離開香港，本地資金泛濫的情況可能會逆轉，香港的息率可能會較美國更早上調。

對於絕大多數市民來說，置業是非常重大的決定。因此，我實在要不厭其煩地提醒有意置業的朋友，務必注意樓市下滑的風險，並且要充份考慮在按揭利息上調時，自己的財政情況及供款能力。

我也想借這個機會回應部分立法會議員及地產代理業的朋友，對多項需求管理措施的一些看法。

大家可能不知道，我在去年十月宣布的兩項需求管理措施，至今仍未得到立法會通過。相關的草案委員會已經審議草案好幾個月，給我們不少有用的意見，我們也採納了一些建議，減低發展商收購舊樓重建時的風險。但是，有議員建議香港人成立的香港公司（以下簡稱「港人公司」）應獲豁免「買家印花稅」，我認為這個建議絶不可取。

首先，有關的豁免建議，即使加入一些限制股份轉售的條款，仍會增加以「港人公司」名義購買物業的誘因，削弱「買家印花稅」、「額外印花稅」、「雙倍印花稅」、以及我們日後在有需要時再推出的印花稅措施的效力。在超低息和資金泛濫的環境仍然持續、樓市供求仍然緊張的情況下，接納這個建議將給市場非常錯誤的信息，以為政府「放軟手腳」，很可能令好不容易才稍為冷卻的樓市，再次幟熱起來。

其次，絶大多數香港市民置業自住皆用個人名義購買物業，以公司名義置業自住的只佔少數。他們選擇以公司名義購買物業，主要是因為可以得到一些資產管理上的便利。在我們建議的「買家印花稅」下，他們選擇以公司名義置業的成本的確會有所增加。但我不認為這措施對他們不公平，因為如果在現時樓市處於非常時期下，他們真的有急切置業自住的需要，他們仍可以和絶大多數市民一樣，選擇以個人名義置業，他們的權利與其他市民沒有不同。

我呼籲提出建議的議員三思，權衡豁免「港人公司」的利弊，不要堅持建議，盡早完成審議和通過有關法案。

我明白近期樓市交投疏落，影響地產代理界的收入。我希望他們明白除了政府的需求管理措施外，持續高企的樓價同樣令成交量減少。相反，如果我們坐視樓市泡沫風險不理，泡沫一旦爆破，對香港經濟和地產代理業界的影響，只會更深遠丶更漫長。我相信讓樓市盡早回復健康平穩發展，對香港整體和地產代理業界，長遠都是有利的。

June 23,2013