Blogs of former Financial Secretary

為何「減辣」？為誰「減辣」？

每年的數字反映該年三月三十一日的人數，包括代理和銷售人員。

過去一個星期，從事地產代理的朋友暫停刊登樓宇廣告一天，引發不少關於樓市「辣招」的討論。他們認為「辣招」影響他們的業務和生計，要求「減辣」，增加豁免。他們由自身利益出發的訴求，我可理解，但不能同意，因為政府施政必須以社會整體的、長遠的利益為優先考慮。

我希望地產代理界的朋友明白，如果政府不採取果斷的措施，任由樓市不斷亢奮，最終會對整體社會（包括地產代理界）帶來更長期、更沉重的打擊。以1997/98年樓市泡沫爆破為例，樓價持續下跌六年，高低位相差達到七成，出現數以萬計的負資產業主。地産代理從業員的人數（見圖），也從1999年接近二萬人下降至2003年的不足一萬五千人，近年才增加到三萬七千人。

由於供應緊張、利率長期偏低，樓價自2009年起迅速上升，買家擔心越遲入巿樓價越貴的心態，進一步推高樓價，令樓市出現非理性亢奮。在這個惡性循環下，樓價只升不跌的預期主導市場情緒，市場調節機制失效，樓市風險不斷增加。政府一方面難以即時大量增加土地供應，也不能改變外圍因素，讓利率回升至合理水平。

在這個非常時間，我們惟有暫時採用非常的需求管理措施。我們在2010年11月、2012年10月和2013年2月先後推出三輪需求管理措施，逐步「加辣」，到近半年才勉強稍為冷卻樓市非理性亢奮。

在現階段「減辣」，樓市會否再次亢奮，沒有人有水晶球可以預知未來，但相信大家會同意有此掛慮絕非杞人憂天。作為負責任的政府，我們實在不應該輕率冒險。因此，行政長官日前表明政府不會「減辣」。

來自商界的立法會議員，特別是代表地產及建造界的石禮謙議員，打算提出修訂，令「辣招減辣」。雖然市民期望立法會議員可以超越界別利益，以香港整體福祉為先，但我仍然欣賞石議員代表業界利益、旗幟鮮明的立場，也尊重他提出修訂的權利。但在這個課題上，我只能和他 agree to disagree.

豁免港人公司無可避免會出現漏洞，很大程度上會令 BSD和 DSD形同虛設。非香港永久居民可以通過信託、可換股貸款、抵押等五花八門的複雜商業操作，透過港人公司變相購買住宅物業而逃避BSD。港人也可以開設多間港人公司，以購買多個物業而逃避DSD。有議員曾提出一些修修補補的方法（主要是依靠相關人士作出法定宣誓），嘗試以刑事責任堵塞漏洞。但由於違規個案往往不容易被發現，加上可以逃避的稅款龐大，法定宣誓恐怕不能提供足夠的阻嚇力。

其實，一直以來，絕大多數香港市民都是用個人名義購買住宅物業，用公司名義置業實屬少數。既然所有香港永久居民都可以選擇用個人名義買樓，而毋須繳交 BSD，議員實在毋須為了讓少數市民有多一個不必要的選擇，堅持豁免港人公司，自製修補不了的漏洞，最終很可能令樓市再次熾熱，傷害所有市民和香港的整體利益。

我們也聽到不少聲音，希望豁免慈善團體。事實上，我們已經很大程度上照顧了慈善團體的需要。如果有善心人士向慈善團體捐贈物業，BSD和DSD的法案草案已經列明這類物業轉讓可以獲得豁免。

有慈善團體希望進一步在自資購買物業時也得到豁免。我們有充分考慮過這個要求。BSD 和 DSD這些「辣招」，只是非常時期的非常措施，不會長期徵收。現時樓市風險很高，應該不會有很多慈善團體會選擇此時自資置業，所以我們認為豁免慈善團體，實際受惠的個案不會很多。相反，香港有數千登記為慈善團體，數目眾多，性質、規模、內部監管能力差異很大，不少慈善團體更與商業機構關係密切，全面豁免所有慈善團體並不穩妥。

在過去十一個月，我們一直小心聆聽議員和市民的意見，反覆考慮各項建議，仔細權衡利弊。我相信市民會理解我們「不減辣」的苦衷，希望支持「辣招」的議員盡快通過兩項法案，以免令市場誤解立法會的立場。

September 15,2013